Unanimidad
A resultas de la regulación en el Código Civil de Catalunya, se exige unanimidad para la extinción del régimen de propiedad horizontal y conversión en comunidad ordinaria (apartado 14), para la modificación de las cuotas de participación (apartado 3.4) y para la desafectación de un elemento común que pase a privativo y su posterior venta (porterías) (apartado 43.1) o para la atribución del uso exclusivo de un elemento común a un piso o local (apartado 42.2).
El Código Civil en Catalunya destina un apartado 25 titulado «Acuerdos» en el que se detallan aquellos que precisan 4/5 partes o mayoría simple, y, en cambio, para descubrir los acuerdos que precisan el voto unánime debe revisarse la regulación completa y detenerse en el apartado 3, luego pasar al 14 y finalizar en el 43, por lo que su dispersa regulación no encaja con una depurada técnica legislativa, obligando al profesional a escrutar toda la Ley para llegar a unas sencillas soluciones que podrían haberse establecido en el propio apartado 25.
La modificación de la cuota tiene la excepción de la especial imputación de un gasto (apartado 45.4) si bien esa imputación no se traducirá en modificación de la cuota de participación, sino tan sólo de la participación en ese gasto en concreto. Por lo tanto la forma de distribución de un gasto nada tiene que ver con el coeficiente, pudiéndose distribuir gastos con independencia de lo que diga el coeficiente, puesto éste sólo marca porcentaje de propiedad, quedando bastante vacío de contenido, a diferencia de lo que establece la regulación estatal.
La desafectación de un elemento común y conversión en privativo para su posterior venta o arriendo está siendo utilizado en muchos edificios tras la supresión del servicio de portería, aunque también se han dado supuestos de desafectación del terrado o del patio; ambos comportan la modificación de cuotas.
Esta desafectación puede ser originaria, y que el elemento privativo ya conste en la escritura originaria de división horizontal y que el titular sea la comunidad de propietarios, o bien que, por no constar como tal en el título originario se desafecte por acuerdo unánime, tal y como destaca la STS de 22 de diciembre de 2004.
La desafectación requerirá una Junta de Propietarios con la inclusión en el orden del día de la aprobación de la desafectación del elemento común cuya descripción se propone y redacta en Acta, con la atribución del coeficiente que reducirá el coeficiente del resto de entidades. Dicho acuerdo debe notificarse fehacientemente a los ausentes y elevarse a público mediante escritura pública que incluya la certificación de tales actos. Escritura que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La desafectación de la nueva entidad deberá contar con la aprobación de los acreedores hipotecarios del resto de las entidades si se pretende que se inmatricule libre de cargas. Y ello por cuanto esta nueva entidad surge por la anterior reducción de los coeficientes de otras entidades que estaban gravadas, y sobre dichos coeficientes es sobre los que el acreedor hipotecario basaba su garantía, por lo que la reducción de estos y la traslación de esa reducción a un nuevo elemento supone la traslación de la garantía. Así, si la nueva entidad se pretende inscribir «libre de cargas» debe ser tras la renuncia a ese gravamen por los acreedores hipotecarios del resto de entidades del edificio. Así se pronuncian diferentes resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre las que destacan las de 28 de febrero de 2000 y 4 de Junio del 2003.
Mayoría cualificada de 4/5 partes
Para la modificación del título de constitución de propiedad horizontal y de los estatutos se precisa la aprobación de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, (apartado 25).
Ese mismo quórum de las 4/5 partes es el que se precisa para la modificación de la forma de contribución a los gastos comunes, que es distinto del acuerdo de variación de las cuotas de participación (coeficiente), para el que se precisa unanimidad y a su vez de la forma de reparto del gasto, por lo que entre los tres conceptos ya hay cierta confusión. Es decir, la jurisprudencia entiende que si la Comunidad ha seguido un sistema de reparto de los gastos (todos por coeficiente, todos por partes iguales o un sistema mixto), cambiar ese sistema no precisa del mismo quórum para cambiar los coeficientes (unanimidad); y ello por cuanto, en realidad, no se modifican los coeficientes sino sólo un sistema de reparto de los gastos comunitarios.
Para el cómputo de esas cuatro quintas partes se contarán como votos favorables aquellos que no estuvieren presentes en la reunión pero que no votaran expresamente en contra (apartado 26). Así, puede no conseguirse ese cómputo de votos en la fecha de la asamblea (que lo aprobó por mayoría simple) pero sí pasado el mes, sin que manifestaran su voto en contra los ausentes en número suficiente para alcanzar esa mayoría.
Son nulas las previsiones que hubieren permitido al promotor, en un futuro, modificar el título constitutivo sin la intervención de la comunidad de propietarios.
También quedarán aprobadas con este cómputo de 4/5 partes, las innovaciones físicas en el edificio si afectan a la configuración exterior (cerramientos y cubrimientos) y para la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
El concepto de innovaciones ha sido motivo de definición por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, con referencia a la Sentencia del TS de 14 Julio de 1992, que las considera como «aquellas obras que aún dirigidas a la conservación del inmueble provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso convenientes e incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute del inmueble».
Ya la jurisprudencia de estas Audiencias Provinciales había diferenciado el quórum para aprobar las innovaciones según se tratara de aquéllas que eran «necesarias» de aquéllas que común y jurisprudencialmente eran llamadas «de lujo»; y que las así consideradas no vinculaban al propietario que votaba en contra de las mismas.
Un listado de innovaciones «necesarias», para la jurisprudencia, podría incluir aquéllas destinadas a conservar la finca con arreglo a los progresivos adelantos de la tecnología que sean más frecuentes en las casas similares. A título de simple ejemplo, en las sentencias de las Audiencias Provinciales se ha dicho que son innovaciones necesarias a costear por los propietarios las de sustitución de un ascensor viejo por otro moderno (Audiencia de Alicante, S 25 de junio de 1979), las de instalación de un portero automático (Audiencias de Madrid y de Lérida, respectivamente Ss. 11 de febrero de 1985 y 17 de septiembre de 1974), las de colocación de una autobomba para suministro de agua potable (Audiencia de Bilbao, S 22 de abril de 1970), las de modernización del portal sin existir una clara desproporción en los materiales empleados (Audiencia de Bilbao, S 3 de febrero de 1983), o la de instalación de un segundo ascensor cuando el anterior se revelaba como insuficiente para atender las necesidades de los propietarios teniendo en cuenta el número de vecinos del inmueble, etc.
Por el contrario, se han excluido de su pago las innovaciones de construcción de una chimenea que no beneficiaba claramente los intereses de la comunidad (Audiencia de Burgos, S 23 de mayo de 1970), colocación de una antena colectiva de televisión que n
o resulta necesaria (Audiencia de Madrid, S 30 de junio de 1972), ornato del portal con maderas y mármoles costosos (Audiencia de Madrid, S 28 de enero de 1976), la sustitución de unas tejas por una tela asfáltica que no se demostró necesaria (Audiencia de Bilbao, S 24 de febrero de 1977), y la modificación de una pista de tenis (Audiencia de Alicante, S 26 de marzo de 1982), etc. De lo que hasta aquí ha sido expuesto, y teniendo en cuenta muy especialmente que han de tratarse de obras necesarias para «la adecuada» conservación o habitabilidad del inmueble «según su rango», deben descartarse del mismo aquellas modificaciones no impuestas por las características del edificio, según el uso a que razonablemente es destinado y el adelanto tecnológico en un momento dado. (SAP de Zaragoza, Sección 5ª, Sentencia de 28 Nov. 1995. Ponente: Pérez García, Pedro Antonio).
En la actual regulación, el quórum de 4/5 partes se reserva a las innovaciones que afecten a la estructura exterior del edificio. Para esta identificación podemos acudir a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, Sentencia de 14 Dic. 2000, rec. 511/1998; en la que se resolvía que se consideraba como tal toda obra que lleve aparejada un cambio en la traza o forma del edificio y, por lo tanto, las modificaciones en la configuración de la fachada alterando su aspecto externo, aunque no sean dañadas la estructura o solidez de la construcción.
No obstante, la modificación normativa es la que se deriva del cambio de quórum necesario para la aprobación de este tipo de innovaciones que afectaban a la estructura exterior del edificio y que hasta ahora precisaban de la unanimidad (artº 12 LPH) y ahora podrán aprobarse con 4/5 partes de los propietarios que representen ese mismo porcentaje de cuotas de participación.
Hay que tener en consideración, no obstante, la previsión contenida en el párrafo 4 del apartado 25 que impone que, para adoptar un acuerdo que disminuya las facultades de uso o disfrute de un propietario, se precisará su voto a favor expreso. Pero ello ha sido muy matizado por nuestra jurisprudencia, concretamente para el caso de la instalación de un ascensor y su afectación a elementos comunes de uso privativo, inclusive para elementos privativos, siendo que, ese voto expreso queda muy diluido por el establecimiento de las servidumbres para su instalación.
Mayoría simple
La mayoría simple, entre presentes a la reunión y ausentes que no voten en contra (si bien la mayoría simple ya se alcanzó en la reunión y lo que ocurre es que los no asistentes no la desvirtúan), es suficiente para la adopción de acuerdos que tengan como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensor, las innovaciones exigibles para la seguridad del edificio, y las obras o instalaciones necesarias para los servicios de telecomunicaciones de banda ancha o contadores individualizados del consumo de agua, gas o electricidad. Esta última actuación es muy frecuente en urbanizaciones privadas.
En lo relativo a la supresión de barreras arquitectónicas, si la Comunidad de Propietarios no lo acuerda por la mayoría simple prevista en el apartado 25, el propietario interesado puede instar demanda judicial contra la Comunidad para que sea el órgano judicial el que obligue a la supresión de barreras arquitectónicas.
Tal y como establece la jurisprudencia, el Código Civil de Cataluña no exige la existencia de copropietario con minusvalía en el edificio para la válida adopción de acuerdo de supresión de barreras arquitectónicas. En este sentido se pronuncia la SAP Girona, Sec. 2.ª, 270/2009, de 15 de julio de 2009.
Vinculación de los acuerdos
Una vez adoptados los acuerdos, es decir, celebrada la reunión y tras el recuento de la manifestación de los no asistentes, los que votaron en contra se consideran disidentes.
Concepto éste ya originario de la legislación estatal, disidente es el que manifiesta expresamente su voluntad en contra de la adopción del acuerdo que se adopta, no obstante su oposición. Es decir, el concepto de disidente sólo puede originarse en los acuerdos en los que no se precise la unanimidad, ya que en éstos el voto en contra impide su adopción. Con el disidente, el acuerdo se aprueba y se ejecuta y los efectos económicos hacia el disidente son distintos.
El disidente, con la actual regulación, tan sólo se libera de los efectos económicos del acuerdo y, por tanto, de contribuir a su coste en base a su cuota de participación, si se trata de un nuevo servicio o instalación y si el valor total del gasto aprobado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad.
Para el resto de acuerdos, los aprobados por mayoría simple o por 4/5 partes que no supongan nuevo servicio o instalación, y para las nuevas instalaciones que no superen la cuarta parte del presupuesto de esa anualidad, quedan vinculados todos los propietarios, inclusive los disidentes.
Notificación de los acuerdos
Al amparo del apartado 27, el Acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de los diez días siguientes a contar del de la reunión. Para los no asistentes, a partir de la notificación se abre el período para votar en contra del acuerdo o para impugnarlo judicialmente (precisan ambas actuaciones).
El CC Cat, al igual que hacía la LPH no exige la fehaciencia en la notificación. No es obligatoria la remisión del Acta por medios que permitan la constancia de la recepción (burofax o Acta Notarial). Así pues, si se utiliza este mecanismo, lo es en aras a la seguridad jurídica de la Comunidad de Propietarios, pero no por exigencia legal.
La casuística jurisprudencial del CC Cat se ha preocupado, incluso, en instaurar que si se utiliza el mecanismo de burofax, el plazo cuenta desde que se le facilita al destinatario el aviso de su notificación, con independencia de si lo recoge o no.
Así se ha pronunciado la SAP, Secc. 16, de 4 de abril de 2008, que interpreta el apartado 27.2 del CC Cat y que, por tanto, se ha dictado bajo los efectos de la regulación catalana.
No obstante, existe jurisprudencia que ha considerado que la falta de prueba de notificación fehaciente impide la ejecución de los acuerdos. Así la SAP de Barcelona, Secc. 17 de 27 de enero de 2009 determina la ineficacia de los acuerdos por no poder probar la notificación fehaciente de los mismos.
La regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya
Ahora bien, también se ha considerado en la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 8-10-2009 que la Comunidad cumple con su obligación si notifica el acta en el domicilio designado y si el propietario no se encuentra en él, mediante la publicación en el tablón de anuncios. Dicha notificación en el tablón de anuncios también inicia el cómputo para la impugnación de los acuerdos.
Ante esta dualidad en las resoluciones debería prevalecer, a nuestro criterio, el de la ausencia de exigencia de acreditación de la notificación, que es la conclusión que se llega tras la lectura de la regulación del CC Cat y la LPH estatal. Para evitar las evasivas del propietario en el sentido que no ha recibido la comunicación (convocatoria o Acta) deberían aplicarse estas resoluciones que permiten la publicación en el tablón de anuncios y que consideran que la entrega del aviso del burofax es suficiente.
En este sentido, la SAP de Barcelona, Secc. 13ª de 11 de marzo de 2010, considera que la falta de recepción personal del Acta no impide la ejecución del acuerdo, al haber transcurrido tres días desde su publicación en el tablón de anuncios y haberse redactado en presencia de todos los vecinos y el propio abogado del actor.
Especial regulación del asc
ensor
La jurisprudencia relativa a la LPH ya había interpretado el quórum exigible para la instalación del ascensor y el régimen a aplicar al disidente. Así, mientras el artº 17 en su párrafo 1º de la LPH de 1.999 establecía expresamente que para el establecimiento del servicio de ascensor, se precisaba la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representaran tres quintas partes de las cuotas y que la figura del disidente estaba regulada en el artº 11 como liberadora del pago en caso de voto expreso negativo; la jurisprudencia unánime había entendido que al tratarse el servicio de ascensor, no de una innovación «de lujo» sino necesaria para la correcta habitabilidad de la finca, el disidente no quedaba liberado del pago de su cuota para la instalación del ascensor.
La procedencia de esta interpretación venía de la propia Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1.997 que, a pesar de considerar la regulación del quórum exigible para la instalación del ascensor y de la legitimidad de la postura del disidente, entiende que la instalación de ascensor en un edificio de 4 plantas ha de reputarse no sólo exigible sino, también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no se trata de una simple obra innovadora de mejora ya que nos encontramos ante un edificio de cuatro plantas y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos así lo impone.
No obstante, esta Sentencia al ser anterior a la promulgación de la LPH de 1.999 podía considerarse que había quedado condicionada por la regulación del artº 10 y el carácter de disidente del artº 11. Pero ello no fue así, y la jurisprudencia promulgada con posterioridad a la entrada en vigor de la LPH de 1.999 siguió con este mismo sentido interpretativo. Sirva como ejemplo de esta tendencia jurisprudencial e interpretación, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 11 Jun. 2002, rec. 545/2001, 14 que asume el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo y además considera que el importe invertido por cada entidad en la instalación del ascensor es una inversión que revaloriza el valor de cada entidad, por lo que el gasto se acaba incorporando en el patrimonio de cada partícipe.
Línea jurisprudencial que sigue asumiendo el TS en las Sentencias de 21 de octubre de 2008 y en la de 18 de diciembre de 2008, que establecen la suficiencia del quórum de la simple mayoría.
Otras sentencias se han centrado, para impedir que el disidente quedara excluido de los gastos del ascensor, en que esta instalación procede a la supresión de barreras arquitectónicas y contribuye a la adecuada habitabilidad del inmueble.
El apartado 30 párrafo 3 del Código Civil de Catalunya asume esta interpretación «madurada» y la hace propia al establecer expresamente que los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación del ascensor obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes.
Con ello, la regulación catalana viene a asumir este parecer de la jurisprudencia en el sentido que la instalación del ascensor debe dejar de ser considerada como una actuación en la que pueda votarse en contra y con ello impedir, bien su aprobación por exigirse un quórum calificado o bien impedir su contribución a su coste por parte del propietario que vota en contra.
A la vista del artº 553-30.3 en relación con el punto 1, el acuerdo de la instalación del ascensor se adopta con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas. A este quórum, se le aplica el voto favorable de los propietarios que, no asistiendo a la asamblea, no votan expresamente en contra de dicho acuerdo (artº 553-26.2).
Una vez adoptado el acuerdo, éste vincula a todos los propietarios, incluyendo los que votaron en contra. Se quiebra así ese principio asentado erróneamente por las Comunidades de Propietarios, relativo a que el que votara en contra de la instalación del ascensor no quedaba obligado al pago. Así lo proclama la SAP de Barcelona, Secc. 17ª de 24 de abril de 2009, al resolver que dicho coste sea repartido entre todos los propietarios del inmueble.
Con el CC Cat, pues, queda instaurada legalmente, la obligación de pago de las cuotas relativas al coste de la instalación del ascensor a todos los propietarios que conforman la comunidad de propietarios, con independencia del sentido de su voto en la adopción del acuerdo.
El artº 553-44 CC Cat. ratifica y reitera este principio instaurado en los artº 553-30 y 31, al proclamar en su apartado 3, que TODOS los propietarios han de sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de
Barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio del ascensor.
La Sección 13, en Sentencia de 26 de noviembre de 2009, proclama como válido la constitución de servidumbre permanente para la instalación de un ascensor por el patio de la finca y, concretamente, en la parte privativa del propietario impugnante del acuerdo.
En este mismo sentido, la SAP de Barcelona, Secc. 19, de 29 de octubre de 2010, considera que ha de prevalecer la necesidad de la instalación del ascensor frente a las meras molestias que pueda ocasionar al propietario que se opone.
Por lo tanto, entendemos que; si la instalación del ascensor afecta a la habitabilidad de la vivienda del propietario afectado (por ejemplo, al privarle de luz y ventilación en alguna dependencia) entonces, la aprobación de la instalación del ascensor requerirá el voto expreso del propietario afectado. En cambio, si la instalación del ascensor no afecta a su dominio sino que sólo le causa molestias o afectaciones que no afectan a la habitabilidad de su entidad, dicha instalación no requerirá de su aprobación expresa.
También en relación a los acuerdos de instalación del ascensor, la SAP de Barcelona, Secc. 14, de 9 de julio de 2009, considera que no incurre en abuso de derecho el acuerdo comunitario de instalación de ascensor en el que se aprueba un determinado recorrido del mismo, por lo que el acuerdo adoptado es vinculante, proclamando que, en todo caso, debería ser la impugnante la que propusiera y acreditara la procedencia de un recorrido distinto al que se propuso por la Comunidad de Propietarios.
Asimismo, la SAP de Barcelona, Secc. 11, de 7 de abril de 2008, considera y proclama que el plazo de impugnación de los acuerdos relativos a la instalación del ascensor es el de dos meses, incluso a pesar de que en dicho acuerdo se estén constituyendo las servidumbres derivadas de dicha instalación y que afectarán a derechos privativos.
Finalmente, resulta muy interesante y útil para evitar controversias, la doctrina del Tribunal Supremo en su Sentencia de 13 de septiembre de 2010 en el sentido de considerar que todos los acuerdos derivados de la necesidad de instalación de ascensor, quedan atraídos por éste y todos ellos se adoptan por el mismo quórum, y ello a pesar de que, individualmente tratados, precisaran de otras mayorías. El supuesto de hecho de esa Sentencia se refiere incluso a la permuta de una parte del portal comunitario que se cede al propietario del local comercial y de su exclusión a pagar los gastos derivados de esa instalación. Para el TS todos esos acuerdos pueden ser adoptados por mayoría, al considerarse incluidos dentro de los acuerdos derivados de la instalación del ascensor.
La Sentencia de la Sección 17 de la AP de Barcelona, 177/2008, de 2 de abril de 2008, Recurso 708/2007. Ponente Mª Dolors Montolio Serra.
Esta Sentencia, que viene a merecer el calificativo de ser la primera que trata un acuerdo comunitario relativo al ascensor, adoptado bajo el imperio del CC Cat, da un paso más allá en la regulación del acuerdo de instalación del ascensor.
Así, la r
egulación de la LPH «permitía» que la Comunidad adoptara la decisión de instalar el ascensor, y que dicha instalación vinculara a todos. No obstante, el artº 17 posibilitaba que la comunidad adoptara el acuerdo de excluir a los que votaran en contra. Habían existido supuestos en los que la instalación del ascensor se sufragaba por los propietarios interesados, y eran sólo éstos los que podían beneficiarse de su uso mediante la instalación de una llave de utilización del ascensor que sólo disponían los que habían sufragado su instalación.
Pues bien, esta solución no es válida al amparo del CC Cat, a resultas de la SAP de Barcelona de referencia.
La redacción del artº 553-30 CC Cat, en relación a la supresión de barreras arquitectónicas ha sido criticada por la doctrina, por cuanto, a pesar de que en el preámbulo de la ley se persigue la protección de personas en situación de necesidad, su regulación acaba remitiéndose a la regulación de carácter general del primer párrafo del artº 553-30.
En definitiva, a pesar de la especial regulación del apartado 3 del citado artículo, su regulación acaba remitiéndose a la normativa general que contienen los apartados 1 y 2 del mismo precepto, lo que no deja de suponer cierta contradicción. Ahora bien, este precepto, como han puesto de relieve los autores, se ha de complementar e interpretar con lo que establece el artº 553-44.3, según el cual, TODOS los propietarios han de sufragar los gastos que comporte la instalación del servicio de ascensor en la finca.
En el supuesto de hecho enjuiciado por la Secc. 17ª de la AP de Barcelona, lo que sostiene la comunidad y así fue acordado en junta, es que, a pesar de que la normativa del CC Cat obliga a TODOS los propietarios, incluso los disidentes, a contribuir en el coste que supone la instalación del ascensor, es posible que la comunidad acuerde un sistema distinto. En concreto, el acuerdo comunitario (que venía a aceptar lo que se hacía con anterioridad a la entrada en vigor del CC Cat), adoptado por mayoría, era el que «se instalará un ascensor a fin de suprimir barreras arquitectónicas ante la presencia de personas que lo precisan en concreto los vecinos de la vivienda piso segundo, puerta cuarta, ambos mayores de 80 años. La instalación será financiada íntegramente por aquellos vecinos que promueven la instalación del ascensor. El ascensor funcionará con llavín de manera que tan solo podrá ser utilizado por aquellos vecinos que contribuyan económicamente a la instalación. En caso de que algún otro propietario deseara participar en un futuro deberá abonar la parte que le hubiera correspondido con más los intereses legales».
En definitiva, lo que entiende e interpreta la Sala es que la comunidad de propietarios, por mayoría, ha acordado eximir a determinados propietarios (los no usuarios y los disidentes) de la obligación de contribuir a este gasto; y esa Sala se pregunta si la nueva regulación del CC Cat permite que se pueda adoptar un acuerdo como éste, y, si fuera así, si se podría acordar por mayoría simple.
Pues bien, la respuesta es negativa según el Fallo de la Sentencia. Y ello por cuanto, el apartado 3 del artº 553-44 del CC Cat se refiere expresamente al sistema de contribución de los propietarios en este tipo de gastos y establece expresamente que TODOS los propietarios han de contribuir a estos gastos, y esta regulación, en un apartado separado del resto de gastos comunitarios e incluso del sistema de contribución establecido para las nuevas instalaciones, así como la utilización del término NECESARIAMENTE, además de la finalidad que se persigue según el preámbulo de la ley, llevan a esa Sala a instaurar el carácter obligatorio de esta norma, sin que pueda plantearse un acuerdo comunitario en otro sentido.
En todo caso, para la Sala, lo que permite el CC Cat, es que los estatutos de la comunidad exoneren a citados propietarios (los no usuarios) de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento, entre otros elementos, del ascensor (artº 553-11 CC Cat); pero éste precepto no se refiere a los gastos de la instalación de este nuevo elemento que el apartado 3 del artº 553-44 CC Cat prevé que necesariamente sea soportado por todos los propietarios.
Por ello, en consecuencia, para la Sala, en todo caso, de poderse llegar a entender que también es posible eximir a los propietarios no usuarios de tener de contribuir al coste de la instalación misma, este acuerdo no se podría adoptar por simple mayoría cuando la misma norma exige una mayoría muy cualificada para aprobar el título constitutivo (y con él los estatutos) y para adoptar acuerdos que supongan una modificación de los estatutos (artº 553-8 y 25 CC Cat).
En definitiva, para la Sala, al igual que para la sentencia de primera instancia, el citado acuerdo comunitario por el cual se acuerda un determinado régimen de contribución a los gastos que supone la instalación del ascensor, es nulo por ser contrario al artº 553-44.3 CC Cat.
En esta misma interpretación de vinculación del acuerdo de instalación del ascensor se pronuncia la SAP de Barcelona, Secc. 11ª de 7 de abril de 2008, relativa a que en el caso de la instalación del ascensor no se precisa el consentimiento de los propietarios que se oponen a la constitución de una servidumbre ya que la decisión les vincula de todas formas.
También se pronuncia a favor de la vinculación a todos los propietarios, con independencia de su voto, la SAP de Barcelona, Secc. 4ª de 22 de diciembre de 2008.
En relación a la vinculación de los acuerdos aprobatorios de la instalación del ascensor, el TS en su Sentencia de 28 de septiembre de 2006, ya dejó claro que los propietarios disidentes debían de contribuir a los gastos de la ampliación del recorrido del ascensor a pesar de que en los Estatutos de la Comunidad quedaban exonerados de los mismos.
Asimismo, el propio TS en su Sentencia de 20 de octubre de 2010, considera que los locales, pese a que estaban exentos de los gastos de conservación y limpieza del portal y escalera, deben contribuir a la instalación del ascensor por cuanto dicha instalación redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no sólo el valor de los pisos sino de la finca en su conjunto, por lo que sería abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.
En este mismo sentido, la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 11ª de 19 de de abril de 2010, considera que el acuerdo de instalación de ascensor se aprobó por mayoría y al no alcanzarse el quórum suficiente para la modificación del sistema de reparto de dicho coste, el reparto ha de realizarse según el coeficiente previsto en la escritura de Obra Nueva.
Impugnación
Los acuerdos adoptados pueden impugnarse judicialmente por aquellos propietarios ausentes y los que asistieron pero votaron en contra. (Apartado 31). Los que no asistieron debieron además votar en contra expresamente, por cuanto, si no es así, se consideran adheridos al acuerdo y no podrán impugnarlos; los que asistieron debieron votar en contra, no siendo válida la abstención.
El voto negativo expreso de los ausentes lo exige el apartado 31 y así lo corrobora la SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 30 de marzo de 2009, que priva del derecho de impugnación a la impugnante de un acuerdo en el que había votado a favor y se aprobó en Junta por unanimidad.28
El TS, en Sentencia de 16 de diciembre de 2008, considera que los ausentes a la Junta, a pesar de que no voten expresamente en contra del acuerdo, tienen legitimación para impugnar judicialmente el acuerdo adoptado por cuanto el artº 18.2 LPH no establece esa limitación, sino que, al contrario, se refiere a «los ausentes por cualquier causa», por tanto, no les obliga a votar expresamente
en contra.
Esta posibilidad, no se predica del apartado 31 al referirse éste, expresamente, a «els absents que no s’han adherit a l’acord» («los ausentes que no se hayan adherido al acuerdo»), y, para ello, deben votar en contra expresamente en el plazo de los treinta días naturales siguientes a ser notificados de los acuerdos.
La jurisprudencia de la AP de Barcelona así lo ha entendido en la sentencia de la Secc. 16ª de 26 de septiembre de 2008, entendiendo que el voto negativo es presupuesto indispensable para la impugnación de los acuerdos, salvo los que son contrarios a las leyes 29 y 30. En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Barcelona, Secc. 14 de 2 de febrero de 2010, al privar de la posibilidad de impugnación al propietario cuyo representante en la Junta votó a favor del acuerdo. 31
La excepción en los acuerdos contrarios a las leyes vuelve a repetirse en la SAP de Barcelona, Sección 11, de 28 de octubre de 2010, que entiende que el actor está legitimado para impugnar el acuerdo, a pesar de que no votara en contra el día de la Junta, por cuanto se trata de un acuerdo contrario a la Ley.
El apartado 31 y su plazo de impugnación de dos meses, es interpretado por la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 16ª, de 26-9-2008, en un sentido forzado, y ello por cuanto considera que el plazo de dos meses para la impugnación judicial se inicia en todo caso desde la notificación del Acta, tanto para los asistentes como los no asistentes. Así, no se considera que el plazo se inicia (dies a quo) en la fecha de la reunión para los propietarios asistentes, sino que ese plazo de impugnación no nacerá hasta que se notifiquen los acuerdos por correo ordinario (y sin la necesidad del acuse de recibo).
Para la Sala, el CCCat no distingue entre propietarios presentes y ausentes cuando se refiere al plazo para impugnar judicialmente el acuerdo, y por ello se inclina por la tesis de que el arranque del plazo sea tras la notificación hecha en la única forma que la ley prevé para las notificaciones, que es la remisión del Acta.
Finalmente, y para añadir criterios jurisprudenciales diversos, la anteriormente citada SAP de Lleida, Secc. 2ª, de 8 de octubre de 2009 considera que es válida la notificación del Acta en el tablón de anuncios de la finca y que el inicio del cómputo del plazo de dos meses se inicia en el momento de la publicación y no en el de la recepción del acta. En ese supuesto, se considera por la Secc. 2ª de la AP de Lleida que el plazo de impugnación estaba caducado.
En este mismo orden de cosas, la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 11, de 7-4-2008, considera que el plazo de impugnación del acuerdo de instalación de ascensor es el de dos meses a pesar de que ese acuerdo incluya la necesidad de servidumbres derivadas de la instalación.
Los derechos de impugnación corresponden, en los casos de copropiedad y de usufructo, a los que tienen derecho de voto. Así, en el caso de copropiedad, debe designarse un solo titular para que vote y con ello queda vinculado el representado. En caso de usufructo, corresponde al usufructuario representar al nudo propietario y por ende vincularle con su voto. (Apartado 22.3)
La regulación normativa no resuelve los conflictos entre copropietarios por imponer su mejor derecho de asistencia y voto (por ruptura matrimonial, por ejemplo) y los del nudo propietario que notifica a la Comunidad su oposición a la representación por el usufructuario.
Sigue vigente la obligación del impugnante de estar al corriente de pago de las cuotas o bien de haberlas consignado notarial o judicialmente. El moroso pues, no tiene legitimación activa para impugnar el acuerdo y está debidamente privado por parte de la Comunidad del derecho de voto, tal y como lo recuerda la SAP de Barcelona, Secc. 14 de 26 de noviembre de 2009 39 y lo reitera la SAP de Barcelona, Secc. 16 de 15 de diciembre de 2009.
El plazo es de un año para aquellos acuerdos que se considere que son contrarios al título de constitución y Estatutos, y de dos meses para los que se consideren que son contrarios a los intereses de la Comunidad o perjudiciales para un propietario, siempre que se trate de un perjuicio que no tenga obligación jurídica de soportar o bien si el acuerdo se ha adoptado con abuso de derecho.
Interesante doctrina la de la SAP de Barcelona, Secc. 14ª de 29 de abril de 2010, al considerar que el acuerdo de distribución de gastos, al no alterar el Título Constitutivo y los Estatutos, debió de haberse impugnado dentro del plazo de dos meses y no en el de un año.
En relación a esta dualidad de plazos, la ya referida anteriormente SAP de Lleida, Secc. 2ª de 5 de marzo de 2009, aplica el plazo de un año para la impugnación de un acuerdo comunitario contrario a las leyes equiparando el plazo de impugnación con el de un acuerdo contrario al título constitutivo o a los estatutos. Esta doctrina es reiterada por la misma Sección y Audiencia en la Sentencia de 4 de noviembre de 2009 y en la de 19 de enero de 2010.45
La más clara en este sentido es la SAP de Barcelona, Secc. 13ª de 29 de junio de 2010, al proclamar que la lógica y el sentido común, junto con el de coherencia con el antecedente legislativo que supone la LPH, conllevan a interpretar que el plazo de impugnación de acuerdos contarios a las leyes es de un año.
Esta última sentencia incluye en sus Fundamentos otra interesante doctrina que recuerda y aclara que la impugnación de acuerdos sólo es posible mediante la interposición de la correspondiente demanda judicial ante los Juzgados competentes.
La jurisprudencia reciente viene a reconocer también como impugnables aquellos acuerdos que se adoptan por la Comunidad de Propietarios con evidente abuso de derecho. Así, por ejemplo, en el supuesto resuelto por la SAP de Tarragona, Secc. 1ª de 9 de junio de 2008, se considera que la revocación infundada de un acuerdo anterior adoptado por la propia Comunidad, supone un abuso de derecho y por ello lo declara nulo ya que ese cambio supone, tal como incluso se establece en la sentencia de instancia, un comportamiento arbitrario y carente de toda justificación por desproporcionado o excesivo, dándose en el mismo, por tanto, las características del abuso de derecho.
Con un fallo contrario al anterior, pero con la misma doctrina jurisprudencial, la SAP de Barcelona, Secc. 17, de 10 de marzo de 2010, considera válido el acuerdo en el que se revoca otro anterior, pero por cuanto, en este caso, el acuerdo anterior no estaba en el orden del día y no se considera arbitrario revocarlo en una reunión posterior convocada con este punto en el orden del día.
También merece destacar, en este sentido continuado, la SAP de Barcelona, Secc. 19, de 18 de enero de 2010, en el que se declara nulo un acuerdo contrario a la exención de los locales a los gastos de mantenimiento del ascensor, exención que aplicaba la Comunidad, de forma continuada, desde hacía más de veinte años.
También la SAP de Barcelona, Secc, 19, de 18 de noviembre de 2009, estima el acuerdo como adoptado en abuso de derecho, el que impone el pago a partes iguales y no por coeficientes, los gastos de rehabilitación de fachada al provocar en ese supuesto un perjuicio para los propietarios de los locales.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha otorgado una convalidación de los acuerdos comunitarios una vez transcurrido el plazo para su impugnación judicial sin que ésta se haya producido. Entiende el TS en su Sentencia de 17 junio de 2002, que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de propietarios, dan lugar a una nulidad que puede ser saneada si la acción de impugnación no se ejercita en el plazo; jurisprudencia que mantiene el TS en la Sentencia de 17-12-2009, proclamando que
si bien se considera el acuerdo de distribución de cuotas de participación en los gastos de instalación de ascensor como un acuerdo anulable al no adoptarse por unanimidad, al no haber sido impugnado judicialmente, ha quedado convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos.
En este mismo sentido se pronuncian las SS de la AP de Lleida, Secc. 2ª de 18-10-2007, 24-09-2007, 20-12-2006, 25-04-2005 y 7-04-2003 y la de la AP de Barcelona, Secc. 17 de 30 de septiembre de 2009, en la que se impugna únicamente una junta explicativa de la primera que fue en la que se aprobaron las cuentas 51, así como la de la Secc. 11ª de esa misma AP de Barcelona de 28 de abril de 2009 52, y Secc. 13ª de 13 de octubre de 2009.
Estaríamos pues, ante una anulabilidad y no nulidad, ya que sólo la primera permite la convalidación. En nuestro caso, la convalidación se produce no por un acto expreso en tal sentido, sino por la falta de impugnación judicial.
Ello lo que produce, en efecto, es una seguridad jurídica para las Comunidades de Propietarios que se ven ratificadas en sus acuerdos a falta de impugnación judicial de los mismos.
En caso de impugnación judicial, los acuerdos no quedan suspendidos por la mera interposición de la demanda, sino que para la suspensión total o parcial de los mismos se precisa resolución expresa del Juzgado que va a conocer de la demanda impugnatoria de los acuerdos. Con ello se continúa con el principio general de la presunción de legalidad y procedencia de los Acuerdos y se evita la inseguridad jurídica creada por la mera interposición de una demanda.
Así lo proclama la Secc. 19 de la AP de Barcelona en su Sentencia de 13 de mayo de 2009, en la que aplica la doble doctrina expuesta: la no impugnación determina la convalidación de los acuerdos y sólo la suspensión judicial de los mismos provoca la suspensión de su ejecutividad.
Si el propietario litiga con la Comunidad de Propietarios no puede ser compelido a sufragar las costas judiciales de ésta, por cuanto ya asume las suyas, y ello sería una duplicidad de gastos que no debe asumir. Esta interpretación jurisprudencial se daba asentadamente para la LPH y se mantiene ahora con el CC Cat, por la SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 26 de mayo de 2009.
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Redactado por: Antonio Villoro Murciano
Fuente: http://www.diariojuridico.com
