MODIFICACIONES MÁS IMPORTANTES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUÑA TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 5/2015, DE 13 DE MAYO, DE MODIFICACIÓN DEL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA RELATIVO A LOS DERECHOS REALES.
Pretende este artículo ser un abordaje práctico de las modificaciones introducidas por la nueva Ley, no un estudio jurídico en profundidad de las modificaciones, en tanto que afectan a las propias reuniones, la toma de los acuerdos y las nuevas obligaciones surgidas de la misma.
En primer lugar, debemos manifestar que, la Ley del 2006, la que introdujo en Cataluña, una regulación especial y separada del resto de España, nació muerta. Al poco tiempo de su publicación y puesta en práctica, todos los operadores jurídicos ya nos percatamos de su deficiente redactado, poco rigor jurídico y consecuencias traumáticas en su aplicación. Hasta el punto que poco después, en el 2009 la comisión de codificación ya recibió el encargo de modificarla, encargo que quedó parado y retomado en el 2011, siendo que la nueva Ley ha tardado otros tres años en su redacción.
A tal efecto debemos decir que las personas encargadas en la comisión, realizaron un encomiable trabajo de reparación de aquella Ley que, jamás debió ser publicada. Pero como ocurre en demasiadas ocasiones, esa labor jurídica, metódica y de sistematización ha topado, nuevamente, en su fase final, con las negociaciones de índole político que han provocado a última hora algunos cambios que no son del agrado de nadie, ni de los juristas encargados de su redacción, ni de los abogados que tenemos que darle forma e interpretarla en cada caso concreto, ni de los administradores de fincas que, a pié de trinchera, deben interpretarla y aplicarla, según se mejor criterio y lógica.
Por lo tanto, vaya por adelantado, para los compiladores mi agradecimiento y para los políticos mi reproche.
Entrando en lo que es la propia Ley, el preámbulo de la misma, que es lo que en este artículo vamos a comentar y seguiremos en próximos adentrándonos en cada uno de sus artículos, ya nos indica a grandes trazos, el motivo de esta nueva Ley que modifica una que apenas ahora, empezábamos a tener clara, no por el tenor literal de la misma, sino por la interpretación y mas que interpretación, corrección, por parte de nuestros tribunales.
Empieza el preámbulo, como no podía ser de otra manera, expresando la obligación del legislador catalán de la obligación de revisar las leyes existentes y corregir sus disfunciones, faltas o imprecisiones que, su aplicación práctica ha desvelado, además de armonizar y coordinar con otros preceptos del libro V los preceptos de la Propiedad Horizontal.
Desvelándonos el preámbulo que la reforma no comporta la modificación del sentido de los principios que inspiran el régimen vigente de la Propiedad Horizontal en Cataluña, que no eran sino los mismos que la Ley de Propiedad Horizontal de aplicación en el resto del Estado, modificados en su día, por una necesidad estrictamente política, que no jurídica, de tener una regulación diferenciada, en gran medida copia de la estatal, pero mucho peor redactada. Manteniendo la reforma el mismo sistema del texto vigente, con sus divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del Título V del Libro V, manteniendo los artículos la misma numeración y en general la denominación originaria.
Dicho preámbulo nos indica que en la confección jurídica del crédito de la comunidad frente a los propietarios mantiene la afección real y señala su preferencia de carácter especial sobre el elemento privativo, con la prelación que, en cada caso corresponda según Ley. Por lo tanto se nos remite en cuanto a la prelación de créditos a lo que determine la ley .- de ámbito estatal- en función de la limitada capacidad legisladora en esta materia, salvando el tema mediante su remisión a la Ley estatal.
Amplia la afección real de la finca, al año en curso mas los 4 anteriores, dando un año más que la legislación estatal, es decir el adquirente de un inmueble responderá de las deudas que este tenga; devengadas en el año de la adquisición y los 4 años anteriores, salvado su posibilidad de reclamar al anterior titular, obligado al pago de dichas cuotas ya devengadas. En este punto se abrirá un agrio debate, por falta de disposiciones transitorias en la Ley, cuando los bancos se adjudiquen inmuebles, puesto que del tenor literal de la ley, deberán pechar con la afección real completa, siendo que desde el punto de vista jurídico, parece aberrante, pero parece desprenderse que la voluntad del legislador ha sido esta, por lo que a las resoluciones de los tribunales tendremos que acudir para ver como se resuelve este conflicto inminente.
Ampliación del certificado para las transmisiones de los bienes inmuebles en cuanto a su contenido para mayor conocimiento de las circunstancias del inmueble por parte del adquirente y el establecimiento del fondo de reserva ya existente y la absurda necesidad de una contabilidad separada y apertura de una cuenta bancaria especial para su gestión. Cuestión esa última que la mayoría de profesionales no seguirá a indicación de las propias comunidades por lo que comporta de sobrecoste para las mismas, debiendo soportar mayores comisiones bancarias y la innecesariedad de disponer de dos cuentas bancarias para la gestión de una misma comunidad y de los mismos problemas. Aumento de gastos, incremento del trabajo de gestión y mayor coste, en definitiva, para el administrado.
En cuanto al objeto del fondo de reserva y para no extendernos en algo que ya de por sí, tiene demasiada regulación, determina para que debe servir, regulando aquello que, las comunidades de vecinos ya venían aplicando desde hace mucho tiempo; hacer hucha, para cuando se tengan que afrontar obras en la comunidad evitar, en la medida de lo posible, las temidas derramas.
El preámbulo mantiene el carácter voluntario del establecimiento del régimen de propiedad horizontal, mediante el otorgamiento del título, pero recupera de alguna manera la aplicabilidad de la Ley cuando no se ha adoptado voluntariamente este régimen, cambiando el criterio de la anterior Ley, y rescatando algo lógico y que desde siempre han venido aplicando nuestros tribunales que es; aplicar el régimen de propiedad horizontal a aquellos casos que la regulación de la propiedad o copropiedad ordinaria no podían resolver. Por lo que hemos vuelto a la cordura de la Ley de Propiedad Horizontal Española y a lo que nunca habían dejado de aplicar nuestros tribunales. Para conseguirlo se modifica el art. 551-2.2 para permitir resolver un caso concreto, a falta de pacto entre los comuneros y cuando las reglas de la comunidad ordinaria no puedan solucionar el problema, pudiéndose aplicar las reglas de la propiedad horizontal, dando instrumentos a las partes y a los tribunales para resolver problemas que, compleja solución tenían aplicando la literalidad de la norma.
Desaparece la absurda necesidad de la doble convocatoria, que en la práctica era inútil, dado que todos los copropietarios comparecían en segunda convocatoria. En la convocatoria se introducen las nuevas tecnologías para las notificaciones, lo que no dará pocos problemas cuando se alegue falta de recepción de una convocatoria o acta, debiéndose articular modos de notificación electrónica que puedan g
arantizar, como mínimo, su emsión.
En dos artículos se desarrolla todos los quórums necesarios para la adopción de acuerdos, acuerdos que, en adelante, serán de formación instantánea para los que exigen mayoría simple y de formación sucesiva para los que requieren de mayoría cualificada; es decir, 4/5 partes o la unanimidad, lo que conllevará un mayor trabajo, al remitir inicialmente el acta con sus acuerdos y transcurrido u mes el complemento del acta con las notificaciones recibidas con posterioridad y el resultado final de las votaciones, complicando así la gestión propia de la comunidad que, para los comunidades que no dispongan de un administrador, incurrirán en errores que luego devendrán insalvables en la vía judicial.
Se restringe a su mínima expresión la necesidad de la unanimidad.
Queda definitivamente claro que una cosa es la cuota, lo que se entiende como coeficiente, y otra muy diferente es la forma de reparto de los gastos, forma que se puede pactar con independencia de la cuota/coeficiente, para determinados gastos y que se puede hacer mediante el acuerdo de 4/5 partes. Lo que nos devuelve al pasado en cuanto a la doctrina jurisprudencia sobre los acuerdos principales y los subsidiarios. A tal efecto; que sentido tiene que se pueda aprobar por mayoría simple la instalación de un ascensor y luego para establecer cómo se paga necesitemos una mayoría superior, siendo el segundo un acuerdo subsidiario del anterior. Entendemos que el criterio final que se impondrá será el mismo que venía adoptándose, es decir, la mayoría simple.
Se hace visible el cargo de vicepresidente, que en la anterior legislación estaba olvidado, salvo algún artículo que hacía mención al mismo y se le dota de contenido, incierto a mi criterio, puesto que no aclara la Ley si podrá tener legitimación para representar a la comunidad en juicio si falta el presidente y, que a tenor de la literalidad de la norma, no lo parece, lo que creará una disfunción que deberá ser corregida puesto que, de lo contrario, su existencia tampoco servirá de mucho.
También se recupera la doble mayoría que, por olvido del legislador, desapareció en los acuerdos tomados en segunda convocatoria con la Ley anterior. Igualmente se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente al elemento privativo de beneficio común (véase vivienda de la portería) añadiéndose al voto mayoritario obtenido en la junta, y también en los acuerdos de formación sucesiva.
También se recoge ya en la norma aquello que venía siendo reconocido por nuestros tribunales en cuanto a la supresión de barreras arquitectónicas y adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para personas mayores de 70 años, adoptando los criterios de la Convención internacional sobre derechos de las personas con discapacidad y su Protocolo facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de la organización de las Naciones Unidas.
Los votos en los acuerdos de formación sucesiva deberemos esperar a comprobar la voluntad de las personas que no ha asistido a la junta, una vez los presentes hayan votado a favor por mayoría simple, la mayoría cualificada o unanimidad se obtendrá en el plazo de 1 mes si los ausentes no manifiestan su voto en contra, y caso de manifestar su voto en contra se deberá volver a computar para saber si se ha obtenido la mayoría necesaria, teniéndose en cuenta esta formación sucesiva a los efectos de los cómputos para la impugnación de los acuerdos.
Se intenta potenciar y por tanto se recoge expresamente en la Ley, la posibilidad de acordar en los Estatutos acudir al arbitraje o acordarse ad hoc para un tema concreto, lo mismo sucede con la mediación como método para favorecer la resolución de conflictos.
En cuanto a los plazos de impugnación; se aclara que los acuerdos contrarios a Ley tienen un plazo de un año para su impugnación, olvido que se hizo en la anterior Ley pero que nuestros tribunales así venían entendiendo y se amplía a tres meses la impugnación de los acuerdos perjudiciales, equiparándolo a la Ley Estatal.
Es de destacar la incorporación en la Ley de la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos y se otorga a los propietarios esta facultad, con la obligación de enviar un proyecto técnico a la presidencia o la administración. Debemos lamentar que esta introducción, se vea regulada únicamente en dos líneas, dada la trascendencia que tendrá en un futuro inmediato y que tal y como se ha regulado y con los brevísimos plazos para que la comunidad actúe, será una fuente inagotable de problemas que deberemos resolver judicialmente so pena de encontrarnos con infinidad de diferentes soluciones a los puntos de recarga y que, si no encontramos un sistema general, nos encontraremos con muy dispares soluciones y cada garaje nos encontraremos con una amalgama de soluciones para cada punto de recarga, poca nota podemos dar al legislador en cuanto a la resolución de esta problema, siendo muy buena la idea, su desarrollo es insuficiente y a buen seguro generador de no pocos conflictos.
Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad de los elementos privativos con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se meriten hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad o a su secretario.
Se especifica el procedimiento a seguir para reclamar los gastos comunes, resolviendo los problemas que ello había provocado en nuestros tribunales, siendo de aplicación el procedimiento Monitorio que regula la Ley Estatal del art. 21.
Finalmente se establece en un único precepto las actividades prohibidas tanto en los elementos de uso privativo como en elementos comunes.
En próximas publicaciones intentaremos ir desgranando el articulado concreto de la Ley e, intentando, desde nuestro humilde punto de vista, aportar alguna solución práctica al respecto.
Fdo. Antonio Villoro Murciano.
Abogado
