El 24 de julio de 2015 entró en vigor la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, y de modificación de normas tributarias y de la Ley 3/2012. Dicha Ley grava, como su propio nombre indica la tenencia de viviendas que, reuniendo las condiciones necesarias de habitabilidad, no están en el mercando de alquiler en Cataluña.
La política legislativa del Govern de la Generalitat en relación a la vivienda es muy clara, tiene un muy marcado carácter social. Así, tanto el propio Estatut como la Constitución y legislación Europea, configura la política de la vivienda con el fin de que la ciudadanía pueda acceder a la misma. Siendo más difícil regular su acceso a la propiedad, debe promover políticas de acceso al alquiler que de forma efectiva pueda cumplir con los postulados europeos del libre desarrollo de la personalidad sobre la base de la dignidad humana (Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea del año 2010).
A pesar de todo ello, la realidad en Cataluña es que, hay un importante stock de viviendas vacías que no se ofrecen y que perjudican gravemente el derecho de los ciudadanos al acceso a la vivienda. Además, la situación económica de los últimos años ha dificultado el acceso a la vivienda en propiedad y , a la vez, se ha incrementado la demanda de viviendas en alquiler a precios asequibles.
En este contexto, la adopción de medidas dirigidas a atender las dificultades para acceder a la vivienda se han convertido en prioritarias para la Generalitat. Así ya, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, previó una serie de principios y medidas necesarias para conseguir que las viviendas desocupadas injustificadamente se incorporasen al mercado inmobiliario mediante técnicas de fomento e intervención administrativa que, han sido totalmente insuficientes.
Por todo ello, y para conseguir la incorporación al mercado de las viviendas vacías, y en el ejercicio de la potestad tributaria y de la competencia exclusiva en materia de vivienda conforme a los artículos 137 y 202 del Estatut se ha procedido a la elaboración del presente Ley.
Este nuevo tributo, de naturaleza directa, se configura como un impuesto que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente. Siendo el hecho imponible esa desocupación de forma permanente durante más de dos años sin causa justificada, siendo titular de las mismas, las personas jurídicas, no siendo, por tanto, de aplicación a las personas físicas que tengan propiedades desocupadas. A tal efecto debemos decir que se considerarán viviendas aquellas que reúnan los requisitos necesarios para obtener cédula de habitabilidad, con independencia de su estado físico y que pertenezcan a sociedades o grupos de sociedades en los términos del artículo 42 del Código de Comercio, extendiéndose a los grupos fiscales: el conjunto de sociedades anónimas, limitadas y comanditarias por acciones, y las entidades de crédito a las que se refiere el artículo 67.3 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre sociedades, residentes en territorio español formado por una sociedad dominante y todas las sociedades que dependa de ella. Por lo tanto, ya tenemos el primer problema de territorialidad en cuanto al cómputo de metros cuadrados desocupados y las posibles bonificaciones de la autoliquidación del impuesto para las viviendas de esas sociedades fuera de Cataluña.
En cuanto al cómputo de los dos años, el art. 4 de la Ley nos indica que se iniciará a partir de la fecha en que la vivienda esté a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder su uso a un tercero, y no existe causa alguna que justifique su desocupación. Por lo tanto, es necesario que, el titular, durante estos dos años haya sido titular de la vivienda de forma continuada. En el caso de viviendas de nueva construcción, se entenderá que existe disponibilidad para que la vivienda sea ocupada a partir de los tres meses a contar desde la fecha del certificado final de obra, lo que significa que, de forma indirecta, se está poniendo plazo a la venta o mejor dicho, si no quieren tributar por este impuesto, las promotoras si transcurridos dos años desde el certificado final de obra no han vendido se verán abocadas a proceder al alquiler, cuestión que particularmente encuentro muy discutible y rayano a una socialización forzosa de la propiedad, so pena de nuevo gravamen además de los que ya, per se, liquidan. En el primer caso, no para las viviendas de nueva construcción, es causa de interrupción de los dos años la ocupación de la vivienda durante un período, como mínimo, de seis meses continuados. Suspensión que se producirá únicamente por contratos de uso distinto a vivienda, puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos nos obliga a una duración mínima de 3 años (un año y dos más prorrogables a instancia del arrendatario). Por lo tanto, será difícil logar la suspensión sin realizar contratos fraudulentos según la legislación especial en materia de arrendamientos.
A fin de dar alguna válvula de escape la Ley prevé, de forma tasada, unas causas justificadas de desocupación, pero con carácter muy limitado y también de forma temporal. Así podemos observar que la primera del artículo 8 de la Ley no depende del titular puesto que, estará justificada la desocupación mientras la vivienda sea objeto de un litigio judicial y pendiente de resolución en lo concerniente a su propiedad o que se encuentre ocupada ilegalmente. Otra causa justificada es que la vivienda deba rehabilitarse, en este caso se concede un ejercicio fiscal, un año, para su rehabilitación o un máximo de dos ejercicios siempre y cuando las obras se hayan iniciado en uno y aún no hayan terminado en el siguiente, o para el caso de haberse comprado la vivienda y esta forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años, para su rehabilitación, y siempre que tenga una antigüedad de más de 45 años y contenga viviendas ocupadas que hagan inviable técnicamente el inicio de las obras de rehabilitación. El resto de causas justificadas de desocupación de la vivienda pertenecen al ámbito de la cesión de la vivienda a la administración o al tercer sector para dar una salida social al alquiler de la vivienda, excepto que exista una cláusula hipotecaria, previa a la presente Ley que imposibilite destinarla a un uso distinto al previsto inicialmente, cuando se otorgó la financiación.
La base imponible queda determinada por el número total de metros cuadrados de viviendas sujetas al impuesto de que es titular el contribuyente en la fecha del devengo, que se fija en el 31 de diciembre de cada año, insertándose una tabla que, a modo de ejemplo se gravaría con 10€ por metro cuadrado de propiedad a aquellas entidades que posean hasta 5.000 m2 de propiedad. Estableciéndose una bonificación porcentual y progresiva aplicable sobre la cuota íntegra de forma que se reduce la carga tributaria del contribuyente que pone parte de sus viviendas vacías en el mercado en alquiler asequible.
Finalmente, dicho impuesto deberá presentarse mediante autoliquidación y efectuar su ingreso dentro del plazo que establecerá un reglamento que debería ver la luz al mes siguiente de la aprobación de la presente Ley, al igual que el modelo de autoliquidación. La gestión, recaudación e inspección del impuesto sobre las viviendas vacías corresponde a la Agencia Tributaria de Cataluña, conforme a lo dispuesto por la Ley 7/2007.
En definitiva y como siempre, la idea parece buena. Pero a mi humilde cri
terio; la redacción literal de la misma es desalentadora, puesto que, las grandes empresas que gestionan inmuebles en alquiler, ya lo hacen, puesto que con ello obtienen una rentabilidad muy superior a la retribución de cualquier depósito bancario. Si esta Ley fue pensada inicialmente para las entidades bancarias que se han adjudicado infinidad de inmuebles procedentes de las ejecuciones hipotecarias, ya articularan mecanismos y cesiones temporales a fin de burlar dicho impuesto, por lo que en nada les afectará finalmente. Dejando un gran nicho de vivienda desocupada que se encuentra en manos de particulares y que nada se ha legislado al respecto, cuando suponen un porcentaje muy importante de las viviendas desocupadas. Todo ello evidencia la existencia de una Ley oportunista y populista realizada expresamente para los bancos y entidades financieras que serán los primeros en burlarla.
Por Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de Fincas.
