LEY 5/2015 DE 20 DE MAYO DE MODIFICACIÓN DEL LIBRO QUINTO DEL CODIGO CIVIL DE CATALUÑÁ, EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
La reforma de la ley ha reducido y concentrado en dos artículos la forma tomar los acuerdos, por lo que, la labor compiladora ha sido muy positiva. Pero la mayoría que se requieren para la toma de los acuerdos no ha sido correctamente sistematizada y queda diseminada en el articulado de la Ley, por lo que intentaremos hacer una relación para conocimiento de los quórums necesarios para la toma, sobre todo, de los acuerdos de formación sucesiva del art. 553-26 que son, los que mayores dificultades podrían producirnos y los acuerdos que deben tomarse inexcusablemente por unanimidad. No solo por la forma de su adopción, sino por la necesaria mayoría cualificada o unanimidad que, precisamente es la excepción a la regla. Puesto que, el art. 553-25 establece el criterio general, es decir, la mayoría simple para la toma de acuerdos de los presentes en la reunión.
Empezando por los acuerdos del art. 553-25, acuerdos ordinarios, o mejor dicho, la mayoría de los acuerdos que se toman en una comunidad. Por ello, dicho artículo, se aplicará a todos aquellos acuerdos que no tengan prevista una mayoría diferente para su adopción. Este régimen es de formación instantánea, ya que no participan los ausentes. El criterio a conseguir es la simple mayoría de los propietarios y cuotas que participan en la votación. Este criterio es el que se sigue, entre otros, para: las actuaciones de supresión de barreras arquitectónicas, la instalación del ascensor, la ejecución de las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad del inmueble, la instalación de infraestructuras comunes i equipos de mejora energética e hídrica, la instalación de servicios generales de comunicación de banda ancha, la individualización de los consumos del agua, gas y electricidad, o la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos. Igualmente se toman de forma instantánea y por mayoría simple: los acuerdos generales de aprobación de las cuentas anuales, remoción de cargos de la junta, obras con carácter general y de mantenimiento del inmueble, así como, nuevos servicios a la finca que no tengan un quórum especial establecido a tal efecto y, cómo no, para la ratificación o destitución del administrador en su cargo. La toma de estos acuerdos no comparta ninguna complejidad en su funcionamiento, ni en su regulación legal, salvo la ya muchas veces comentada privación ilegítima del derecho al voto de los considerados morosos por la propia comunidad. Por lo tanto, se conforman estos acuerdos con la mayoría simple de los propietarios presentes y que, a su vez, representen la mayoría simple del coeficiente de los propietarios asistentes a la junta. No se necesita un número mínimo de propietarios para la adopción de estos acuerdos, es decir, presentes dos propietarios de una finca de 18 pueden tomar cualquier acuerdo de los que requieren mayoría simple siempre que los dos estén conformes, u otro caso, estando presentes 4 vecinos de los 18 tres de ellos podrán tomar cualquier acuerdo que requiera esta mayoría, siempre y cuando, esos tres propietarios tengan un coeficiente superior al del propietario disconforme. Por lo que, además, dicho acuerdo será de ejecución inmediata, salvo la presentación de una impugnación judicial por parte de un propietario no presente en la reunión y que haya salvado su voto mediante notificación en el plazo de un mes dirigida al presidente o al administrador de la finca, igual acción pueden ejercer los que, presentes en la reunión, salven su voto, es decir, voten en contra del acuerdo adoptado. Pero en este punto el resto de vecinos no asistentes a la junta, salvo su derecho a impugnar el acuerdo, no pueden cambiar el sentido del voto. No es este el artículo para tratar de la impugnación pero, debemos recordar que, para efectuarla hay que salvar el voto en el plazo de un mes legalmente establecido (para los ausentes) y estar al corriente de pago de las cuotas o consignarlas, sea notarialmente o en el juzgado donde se ha interpuesto la demanda. Y, para los presentes, haber votado negativamente a la adopción del acuerdo y estar al corriente en el pago de las cuotas o consignadas notarial o judicialmente.
En cuanto a los acuerdos de formación sucesiva, los regulados en el artículo 553-26 que son los que nos pueden dar mayor dificultad de configuración jurídica, son aquellos acuerdos en los que se hace partícipes a los propietarios ausentes. Estos propietarios tienen el plazo de un mes desde la recepción del acta, para manifestar su voluntad por escrito remitido al Secretario de la comunidad, y de no hacerlo se entenderá que votan a favor del acuerdo adoptado por la mayoría de los que estuvieron presentes en la junta. Tal y como indicábamos al principio de nuestro artículo, si bien, se ha sintetizado en dos artículos la forma de votar, únicamente presencial y de formación sucesiva, aún quedan diseminados en diferentes artículos aquellos acuerdos que necesitan de unanimidad o de la mayoría cualificada que requiere el artículo 553-26, cuatro quintas partes –es decir el 80%- de los propietarios y cuotas. Para ello intentaremos hacer una relación de los acuerdos concretos que necesitan, en primer lugar, la unanimidad y, en segundo lugar, la mayoría cualificada. Así podemos enunciar que los acuerdos que están sujetos a la unanimidad son los siguientes:
.- Modificación de cuotas de participación, es decir el coeficiente de propiedad.
.- La desvinculación de anexos.
.- La atribución a una o diversas entidades del uso exclusivo de elementos comunes.
.- La cesión gratuita del uso de elementos comunes de uso común.
.- La constitución de derechos de sobreedificación, subedificación y edificación.
.- La extinción de la propiedad simple y compleja o la integración en una propiedad horizontal compleja ya existente.
.- La sumisión a arbitraje de conflictos comunitarios (para su incorporación a los estatutos).
En estos casos si lo que se pretende modificar son las cuotas de participación, extinguir la propiedad horizontal simple o compleja o aprobar un acuerdo que suponga la privación total del uso de un elemento común para algún propietararios será necesario contar con su consentimiento expreso y no se aplicará el sistema del consentimiento presunto del art. 553-26.3.
Los acuerdos que están sujetos a la mayoría cualificada de las 4/5 partes de propietarios y cuotas. Estos se votarán en junta, bastando que voten a favor la mayoría de los propietarios y cuotas partícipes. Seguidamente se notificará la decisión a los ausentes, los que se entenderá que votan a favor si no manifiestan su disidencia por escrito al Secretario en el plazo de un mes. Una vez transcurrido este plazo el Secretario deberá elaborar un anexo al acta recogiendo el resultado final de la votación, remitiéndolo a los propietarios con el visto bueno de presidente, tal como se hizo con el acta. Es a partir de este momento cuando empieza el plazo de impugnación de estos acuerdos.
En cuanto a los acuerdos sometidos a la mayoría cualificada (4/5) son los siguientes:
.- Modificación del título constitutivo y los estatus, salvo que exista disposici
ón especial en otro sentido.
.- Las innovaciones físicas que afecten a la estructura general o la configuración exterior del edificio.
.- La construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
.- La desafección de elementos comunes.
.- La constitución, enajenación, gravamen o división de elementos privativos de beneficio común.
.- El establecimiento de cuotas especiales de gastos o la asignación de un incremento a los titulares de elementos privativos en los que se desarrollen actividades empresariales o profesionales que hagan uso excesivo de los elementos comunes.
.- La extinción de la propiedad horizontal por parcelas.
.- La cesión onerosa del uso o el arrendamiento de elementos comunes por un plazo superior a 15 años.
Tanto los acuerdos de formación instantánea como los de formación sucesiva son ejecutivos desde el momento de su adopción (art. 553-29) y no desde su notificación.
En relación a los acuerdos de formación sucesiva, se nos plantea la curiosidad siguiente: que ocurriría en caso de que en junta donde se requiere mayoría cualificada, no se obtiene la mayoría simple de los asistentes al ser muy pocos los asistentes pero que, tras el plazo de un mes pudiera conseguirse esa mayoría cualificada al remitir comunicación escrita el resto de propietarios. La literalidad de la ley es muy clara estableciendo el artículo 553-26 :“Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando hayan votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y cuotas de participación y de las cuotas participantes en la votación”. Está muy claro que siguiendo el régimen general de las votaciones, es decir, las votaciones presenciales, es necesario alcanzar una mayoría simple en la votación presencial para, luego, poder acceder a la mayoría cualificada. Pero prescindiendo momentáneamente de la literalidad de la ley y de su sistemática que así lo indica, acudiendo a la exégesis de la ley que, lo que pretende, es hacer partícipes a todos los propietarios y especialmente a los ausentes en las decisiones que pueden tener mayor trascendencia en la comunidad y por ende tienen un quórum reforzado. Si esa es la intención y comparecen a la reunión dos vecinos de los 18 y uno vota a favor y otro en contra, con independencia de sus coeficientes. Porqué no debe permitirse que el resto, pueda cambiar esa tendencia mediante su voto posterior?. Se trata de una reflexión de índole estrictamente jurídica y con el fin de producir el necesario debate, ya no solo para contrastar pareceres, sino en un futuro, tras el oportuno debate jurídico mejorar, en la medida de lo posible, nuestra ley. Somos conocedores de que aperturando tanto las posibilidades podríamos caer en el error de hacer inútiles las reuniones, siendo mucho más cómodo no asistir a las mismas y luego, pretender, con nuestro voto diferido que se tomen los acuerdos que más nos convengan, debiendo primar, precisamente todo lo contrario, la masiva afluencia a las reuniones por parte de los propietarios y hacerse oír, de esa manera existirían menos problemas e impugnaciones judiciales.
Por Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de Fincas.
