El agua es la causa con más frecuencia de siniestros en esa modalidad de seguro multirriesgo y una de las controversias usuales es la distinción entre tubería de agua privada o comunitaria, en un edificio de propiedad horizontal (cuando se trata de una propiedad vertical o única, ésta dificultad no existe), muchas veces auspiciado porque las Condiciones Generales de las pólizas afectadas en el siniestro no definen, o lo hacen de una forma poco clara, qué instalaciones de agua consideran comunitarias y privativas.
Con demasiada asiduidad, en nuestra tarea diaria de gestionar siniestros, nos encontramos, incluso, que tanto el Perito que actúa por la póliza comunitaria como el designado por la compañía de la vivienda privativa no se ponen de acuerdo en delimitar ambas instalaciones y el siniestro queda sin resolverse, sumido en un silencio de las partes obligadas contractualmente, que deja los daños sin reparar o indemnizar y obliga a abrir la vía Judicial, un proceso largo e incierto o la corriente negativa de reclamaciones del Administrador de Fincas, el Tomador del Seguro y los perjudicados que no alcanzan a comprender los motivos de la demora en la resolución del siniestro.
Vamos a tratar de zanjar el dilema, tomando nuestra experiencia como punto de partida, lo que establecen las leyes al respecto y el condicionado general de las pólizas, que son diferentes en sus definiciones.
El derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos es la característica esencial que diferencia unos de otros. Así definimos cada uno de ellos:
– Elementos comunes: los espacios indivisibles, que no son de uso exclusivo de los propietarios. La característica esencial de estos elementos es que todos los vecinos llevan a cabo utilidad de los mismos en condiciones de igualdad.
– Elementos privativos: aquellos espacios delimitados – pisos o locales- en la escritura de división horizontal y que son de propiedad exclusiva de los propietarios individuales, que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente o exclusivo, por parte de éste. Estos pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento común o bien a la vía pública. El artículo 396 del Código Civil establece lo siguiente:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.”
La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (21 de julio 1960) regula la vida en comunidad y la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que introduce importantes modificaciones en los artículos 2, 3, 9, 10, 17 y en la Disposición Adicional derogando los artículos 8, 11, 12 nos permite deducir que para que una conducción se considere privativa debe cumplir estos requisitos:
1. Que preste servicio sólo a un copropietario del edificio, aunque pase por elementos comunes. Es frecuente que la batería de contadores de agua se ubique en un cuadro común y desde allí recorra la distancia necesaria para dar servicio a una vivienda.
2. Que esté dentro de la superficie útil de su vivienda y preste servicio a un solo copropietario.
3. Que desde la llave de paso (elemento privativo) discurran por el interior de la vivienda o local y den servicio a instalaciones privadas.
En la práctica, por tanto, sin necesidad de la lectura de las leyes o pronunciamiento judicial se puede distinguir entre común y privado por las características siguientes:
– Los elementos comunes, en concreto, las tuberías de agua, conducciones de electricidad y gas, telefonía, seguridad y protección, no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que dan servicio.
– Su titularidad pertenece a todos los propietarios en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado en la escritura de División Horizontal, documento imprescindible en el despacho del Administrador de Fincas.
– Las obras, modificaciones o alteraciones sobre estos elementos necesitarán, para que sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos que no requieren tal autorización.
– Serían elementos privativos aquellos elementos que en el momento de comprar el inmueble constan en la Escritura de Propiedad, únicamente a nombre de los adquirentes. Dichos elementos serán de uso y disfrute únicamente de sus propietarios.
Según este criterio legal las montantes de agua que parten de cada contador hasta la vivienda de cada copropietario, serían comunitarias hasta la entrada a la superficie útil de la vivienda. Sin embargo los contratos de seguro multirriesgo, en general, no en todos los casos, definen las conducciones de uso común para la distribución de agua fría o caliente, calefacción y saneamiento o evacuación de aguas residuales o pluviales, las que comienzan en la red pública de abastecimiento o desagüe y terminan en la llave de paso de cada abonado. La pieza de entronque a la red pública es comunitaria y la de la red privada es privativa.
Este criterio está bastante generalizado, a pesar de ello no debemos olvidar que las pólizas no son iguales, una coma o punto y coma hace cambiar el sentido e interpretación de una frase, motivo por el cual hay sentencias que concluyen cómo único requisito para que una conducción sea privativa, que pr
este servicio sólo a un copropietario de dicha vivienda.
Las discrepancias son lógicas, en un mercado asegurador amplio, variado y competitivo; cualquier acuerdo entre las Aseguradoras podría dar lugar a una investigación de la Comisión Nacional de la Competencia, por entender que su actitud perjudica al consumidor. La ley define claramente qué elementos son comunes y privados, pero la libertad de mercado hace necesario que cada empresa aseguradora establezca las normas técnicas de sus contratos de seguro. Aquí radica el verdadero valor añadido de los profesionales en el asesoramiento como son la Correduría de Seguros.
Cuando se requiere nuestra mediación en algún caso, por falta de acuerdo en los peritos o discrepancia de los tramitadores de las Aseguradoras, seguimos este procedimiento:
– Analizamos el Condicionado General de la Póliza en cuestión (Comunidad, Hogar, Comercio) para verificar que considera qué son tuberías generales y privativas y comprobamos el lugar donde se originó el siniestro. Este criterio es el primordial pues está basado en el libre pacto de las partes al contratar el seguro.
– Solicitamos copia de la escritura de División Horizontal, Estatutos o Acuerdos Especiales, que puedan establecer criterios especiales o particularidades.
– Si la Póliza no define, claramente, tuberías generales y privativas aplicaremos el criterio de la Ley, expuesto previamente, con las condiciones a cumplir, según sea comunitaria o privativa, de uso común, exclusivo y espacio donde se encuentra.
Conocer con exactitud si un daño tiene su origen en un elemento común o privativo permite saber a quién le corresponde la localización del mismo, su arreglo y también las consecuencias por los daños a terceros, que pueden ser sus propios vecinos, otros colindantes o ajenos al propio inmueble y por supuestos los gastos judiciales que un litigio conlleva.
FUENTE: JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS.
