La figura del avalista/fiador en los contratos de alquiler ha traído, no pocos quebraderos de cabeza a los abogados, les reclamamos conjuntamente con el que denominamos deudor principal de la obligación, en este caso del pago de la renta. Pero no queda limitada su responsabilidad al pago de la renta, también se amplía a los daños ocasionados por el arrendatario a la vivienda, la falta de actualización de la fianza etc. No pocos juristas han discutido esta extensión de responsabilidad a los avalistas/fiadores pero queda claro que es una responsabilidad consustancial a la del propio arriendo en toda su dimensión.
El art. 36.5 LAU 29/1994 permite pactar garantías adicionales a la fianza en metálico, como es el aval, ya sea este bancario o personal. Además se puede pactar en dicho documento de aval las renuncias a los derechos de división, excusión y orden que permiten al arrendador reclamar directamente contra el avalista, sin necesidad de reclamar en primer lugar al deudor principal y escoger entre ambos al que crea más solvente, sin perjuicio de la consiguiente acción de regreso entre ellos, sin ser ello motivo para alegar una falta de litisconsorcio pasivo necesario, debemos recordar que estamos ante una deuda solidaria, máxime si se han pactado las renuncias a los beneficios de fiador antes dichos.
La cuestión de si éste, como garantía del arrendamiento, se puede ampliar al período de prórroga forzosa o tácita reconducción y que da lugar a distintas posturas entre las Audiencias Provinciales es más complejo pero que intentaremos aclarar.
Aun no siendo pacífica la cuestión nos atrevemos a dar nuestro criterio en referencia a la garantía ofrecida por el avalista, al tratarse de una obligación personal, entendemos termina bien con su fallecimiento o bien con el vencimiento del plazo pactado en el contrato, pues así lo establece el art. 1.851 en referencia con el 1827 del Código Civil, salvo que en el documento correspondiente el avalista haga constar expresamente que seguirá teniendo tal condición cuando el mismo se encuentre en período de prórroga o tácita reconducción.
A diferencia de la tácita reconducción, la prórroga implica la continuación del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garantías prestadas por terceros se mantienen así como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato. La prórroga puede tener diversas acepciones en la legislación arrendaticia, según los supuestos que contemple y en mérito de las mismas implicarán plazos diversos y si se trata de una prórroga voluntaria, libremente pactada por las partes (a la finalización del contrato este se prorrogará por un plazo determinado, si el arrendatario no denuncia la finalización del mismo), sin limitación respecto de este pacto. Las consecuencias serán distintas en cada uno de los regímenes una vez extinguidas las prórrogas voluntarias; aquí, la tácita reconducción mensual, que supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (SSTS 14.6.1984, 21.2.1985, 15.10.1996, …), lo cual tiene diversas consecuencias: a) Las garantías que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto para el nuevo contrato (art. 1.567 CC). b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (p. ej. autorización para realizar obras o para subarrendar, … carecen ya de valor. c) el nuevo contrato tendrá una nueva duración.
La responsabilidad del avalista no se extiende por el impago de una renta surgida de una modificación y prórroga del contrato inicial a las que no prestó su consentimiento “AP Barcelona, Sec. 13.ª, 27-2-2013”. A diferencia de la tácita reconducción (nuevo contrato), la prórroga implica la continuación del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garantías prestadas por terceros se mantienen así como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato.
Efectivamente: El aval constituido con el arrendamiento: garantiza «expresamente todas las cantidades que corresponden por rentas adeudadas, gastos de comunidad e indemnizaciones, desperfectos e IVA derivados del contrato de arrendamiento. Pero si no hay un anexo, o no es suscrito por el avalista (no consta su voluntad expresa a esa nueva renta y o condiciones. Se trata de una novación modificativa no extintiva, alterando uno de los elementos esenciales del contrato, el precio (art. 1.543, 1.203 y 1.207 CC), que no puede obligar a quienes no fueron parte en la misma, y sabido es que la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella (art. 1.827 CC), es decir, no puede presumirse su existencia y alcance, la obligación del garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, de forma que la responsabilidad del fiador solo abarca hasta donde él haya consentido en obligarse (interpretación restrictiva de la fianza, SSTS 16.12.1985, 17.12.1990, 3.7.1999, 21.5.2004, 27.10.2005,…).
El art. 1.851 CC se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador, pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art. 9 LAU. Con relación a esa cuestión (la de la extinción de la fianza por aplicación de lo dispuesto en los arts. 1.827 y 1.851 del CC, al haberse pactado el contrato de arriendo por un año, por lo que, según tales preceptos, el deber de fianza sólo alcanza esa anualidad y a las rentas dejadas de satisfacer durante ese tiempo. Sin embargo, el art. 1.851 del CC tiene dicho y puntualizado la doctrina jurisprudencial que para que opere y sea causa de extinción de la fianza requiere esa voluntad declarada y firme del acreedor de conceder una prórroga (STS 12-7-2002 y 20-12-2003). Por lo que sometido el arriendo a la Ley de 24-11-1994, la prórroga del contrato más allá del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cual cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco años (o tres tras la reforma de la LAU) se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aquélla duración, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cual el precitado art. 1.851 no es de aplicación a los supuestos de prórroga legal del artículo 9 de la LAU, declaración realizada en relación con el art. 57 de la derogada LAU de 1964, pero que es trasladable a los supuestos de prórroga de la vigente LAU y así está siendo entendido por la mayoría de nuestros Tribunales (SAP León -Sec. 3a- 14-11-2001, Sevilla -Sec. 5a- 14-5-2001, Palmas de Gran Canaria -Secc. 4a- 26-2-2004 y Madrid -Secc. 9a- 7-11-2005), siempre a salvo el supuesto de que se pacte lo contrario. Compartimos este criterio en el sentido de que el art. 1.851 se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo
dispuesto en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No debe responder el fiador por las rentas reclamadas, toda vez que su obligación se extinguió a la finalización del plazo inicialmente pactado, no debiendo responder por los períodos de tácita reconducción, si es este el momento en que se genera la deuda o la obligación puesto que se podría alargar muchos años. Entendemos que es operativo el efecto extintivo de las obligaciones accesorias, más aún cuando ya haya transcurrido un período de prórroga por tácita reconducción y esté próximo a finalizar el segundo, sin que conste que el fiador hubiere dado su consentimiento. Por ello sostenemos que la fianza queda extinguida a la finalización del contrato, implicando la tácita reconducción una nueva relación arrendaticia distinta de la anterior, y puesto que la fianza no se presume sino que ha de ser expresa, entendemos que de haberse querido que continuara .
Tratarse de una prolongación del contrato (1851 Código Civil), equivalente a una prórroga concedida al deudor por el acreedor, habida cuenta de la facultad que le asiste a este último para impedir la actuación del instituto de la tácita reconducción, provocando la extinción de la relación arrendaticia mediante el oportuno requerimiento al arrendatario en los términos del art. 1.566 CC. Habiéndose producido la renovación del contrato de arrendamiento sin el consentimiento del fiador. Por lo que procede actuar la consecuencia jurídica establecida en el precepto legal (art. 1.851 CC), produciéndose la extinción de la fianza.
Pero es que además ha de tenerse en cuenta el artículo 1.827 del Código Civil, en cuyo párrafo primero, después de indicar que la fianza no se presume y debe ser expresa, proclama que no puede extenderse a más de lo contenido en ella. Con lo que se consagra una interpelación restrictiva de las cláusulas del afianzamiento en beneficio del fiador.
Por lo tanto, podemos afirmar que no existe responsabilidad del fiador por rentas correspondientes a prórrogas pactadas sin su intervención y más allá de la máxima duración del contrato conforme al límite mínimo establecido en el art. 9 de la LAU.
Por Antonio Villoro Murciano.
Abogado
