Una de las tareas cotidianas del Administrador de fincas es la de divulgar, entre sus administrados, la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL que rige las Comunidades de propietarios, desmenuzando entre sus comuneros los conceptos e ideas principales que conforman la Ley.
A Presidentes y propietarios suelen interesarles especialmente los requisitos que deben reunir las convocatorias de las juntas, o cuáles son las mayorías necesarias para tomar acuerdos, así como las funciones que corresponden a cada uno de los cargos de la Comunidad, pero el aspecto que más preocupa a todos es –como no podía ser de otra forma- todo lo relativo a los gastos comunitarios y a las aportaciones que han de hacer todos los copropietarios para sufragarlos.
El epígrafe 1 del artículo 9 desgrana, una a una, las obligaciones de los propietarios y, dentro de ellas, el apartado e) establece la siguiente: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
En definitiva, el criterio de reparto de gastos que fija la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL es el de la cuota de participación, es decir, el coeficiente fijado en el título constitutivo para cada una de las fincas que constituyen el inmueble, aunque deja abierta la posibilidad para que la Comunidad pueda acordar, con las condiciones requeridas para modificar el título, otro sistema de reparto. Lo que ocurre es que, con demasiada frecuencia, “lo especialmente establecido” se decidió sin los requisitos necesarios para que tal acuerdo cumpla con la Ley.
Lo cierto es que este criterio choca con la idea preconcebida, profundamente arraigada en nuestro subconsciente, de que hay que pagar por utilizar las cosas, y la primera aproximación que se nos ocurre para hacerlo es que se pague por partes iguales, dividido entre todos. Y es esta mentalidad de pagar por ser usuario, la que lleva al despropósito de que alguna Comunidad establezca el pago de los gastos de ascensor en función de la altura de la finca; de ahí a imponer un canon por número de personas que conviven en la vivienda, o a inventar un “bono ascensor” a validar en cada viaje, hay sólo un paso.
Está claro que no paga más Comunidad quien tiene familia numerosa que quien vive solo, y que el comunero que habita su vivienda dos meses al año no deja de pagar los otros diez en que no vive (en el epígrafe 2 del mismo artículo 9 se aclara “sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes”).
Resumiendo, el criterio fundamental de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL es que en las Comunidades de propietarios se paga por ser propietario, no por ser usuario. Y el hecho de ser dueño de los elementos comunes lleva aparejado el que los pueda utilizar en cualquier momento, sin que sea necesario el pago por uso que está tan de moda actualmente.
Esta es, a mi juicio, la esencia de la propiedad horizontal, y una vez asimilado este criterio, la comprensión y la aplicación de la Ley se hace mucho más fácil para profesionales y comuneros.
