Cuando nos aborde la cuestión sobre la repercusión de gastos de obras a un inquilino de un contrato de alquiler suscrito bajo la el Texto Refundido de 1964 “LAU 64”, y se plantee la disyuntiva de si podemos o no repercutirlo y ¿cómo? o, ante la recepción de una carta con un aumento de la renta mensual del 12% del coste de las obras que aquél –propietario- ha tenido que realizar en la cubierta del edificio o cualquier actuación en el inmueble o comunidad de la que forma parte el inmueble, todo ello, amparándose en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64. ¿Qué deberemos hacer o, que deberemos contestar?.
Vayamos por partes:
El artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 indica, resumidamente, que en las viviendas y locales de negocio relacionados en su artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario el abono del 12 por 100 anual del capital invertido, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento del 50 por 100 de la renta anual, haciéndose efectivo dicho aumento por recibos complementarios mensuales.
La pregunta clave en todo este asunto es ¿y cuáles son las viviendas y locales del negocio relacionados en el artículo 95? Porque de esto depende si alcanza o no al inquilino la llamada repercusión por obras.
Pues bien, según el artículo 95 de la Ley de 1964, son aquellos locales y viviendas cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta ley, es decir, las viviendas y locales ya alquiladas al inicio del año 1964 fecha en la que inició su vigencia la citada ley.
Aún lo claro que sea el texto legal, durante años, hubo un auténtico debate jurisprudencial, con pronunciamientos dispares, sobre qué debía entenderse por «viviendas y locales relacionados en el artículo 95».
Algunas sentencias (véase Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 4ª, S 22-1-1999, nº 15/1999, rec. 986/1998) sostenían, y con razón, que la actual disposición transitoria 2ª de la LAU de 1994, para contratos anteriores a 1985, no distingue, en materia de repercusión al arrendatario por obras, entre contratos anteriores o posteriores a la Ley del 64. Por consiguiente, aunque la Ley del 64, en su artículo 95, dispusiera la expresión «contratos subsistentes» debía interpretarse aplicable la repercusión por obras al inquilino a todos los contratos anteriores a 1985, sin distinción entre los subsistentes a la entrada en vigor de esa Ley (1 de Enero del 64) o los formalizados a partir de esa fecha.
Tanto es así, que la mayoría de la doctrina apoyaba esta línea, o sea, que los supuestos de repercusión eran aplicables a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por prescindir la Disposición Transitoria 2ª de la LAU del 94 de la distinción entre contratos anteriores y posteriores a 1964.
Sin embargo, finalmente triunfó la tesis contraria, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 (ROJ 2897/2009), la cual concluye que sólo está permitida la repercusión por obras de conservación a los contratos anteriores al 1 de julio de 1964, ya que a los posteriores les es de aplicación el artículo 97 del Texto Refundido de 1964 que permite la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y, por lo tanto, sólo podrán admitirse repercusiones por obras de conservación en los contratos formalizados con posterioridad al 1 de julio de 1964 si así consta expresamente pactado en el contrato.
Por tanto, teniendo en cuenta la longevidad del art. 1.255 del Código Civil y, como casi siempre, debemos acudir a la literalidad del contrato. Por lo que si éste contiene en su clausulado tal posibilidad podremos realizarla, aún en la forma del 108 del Texto Refundido de 1964, si no fuere así, sólo podremos repercutir obras a los contratos anteriores a la entrada en vigor del Texto Refundido de 1964.
Fdo. Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de fincas.
