En las últimas semanas el mercado hipotecario y bancario ha estado revolucionado por los cambios normativos del Gobierno. El AJD de las nuevas hipotecas lo pagará la banca, tal y como aprobó en un Real Decreto Ley el Ejecutivo, que tiene en sus manos la reforma de la ley hipotecaria. Una normativa que también traerá cambios en los nuevos préstamos.
Cambios en los gastos hipotecarios
Por Real Decreto Ley se ha establecido que el banco debe pagar el AJD de las hipotecas. Pero no será el único gasto que asumirá. En la reforma de la ley hipotecaria, cuya entrada en vigor lleva ya un retraso de más de dos años, se contempla que también paguen los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, mientras que el cliente sólo tendrá que abonar la tasación de la casa que vaya a comprar y las copias de las escrituras que solicite.
Que la banca pague los gastos hipotecarios supondrá un ahorro para el hipotecado del 1% y el 2% sobre el precio de compra del inmueble. Y es que adquirir una casa conlleva el pago de impuestos, como el IVA (si es obra nueva) o el ITP (si es una casa usada), así como la notaría, el registro y la gestoría por escriturar la compraventa.
El texto definitivo de la normativa sigue negociándose en el Congreso de los Diputados y sigue incluyendo cambios importantes respecto al proyecto que anunció Luis de Guindos cuando estaba al frente del Ministerio de Economía. Por ejemplo, se retrasará el momento en el que el banco pueda ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda por impago. Es lo que se conoce como la cláusula de vencimiento anticipado, una disposición que permite a la entidad ejecutar la hipoteca en el momento en que el cliente deje de pagar la cuota hipotecaria.
De este modo, el banco sólo podrá activar esta cláusula si el hipotecado ha dejado de pagar más de 12 cuotas hipotecarias o un importe equivalente al 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado ese momento, el plazo es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo.
La banca pagará los gastos, pero encarecerá las hipotecas
Al asumir los gastos hipotecarios, la banca tendrá que repercutir esta medida en el precio de las hipotecas para que la concesión sea rentable. Veámoslo con un ejemplo: hipoteca de 120.000 euros, a 30 años, con un tipo de interés el primer año del 1,89% y un tipo de interés posterior de euríbor más 0,89% en Cataluña. Sin comisiones de apertura ni cancelación anticipada.
Para un préstamo de estas condiciones, la cuota mensual del primer año asciende a 442,94 euros, y a partir del 2º año, si asumimos que el Euribor sube al 0% (desde el nivel negativo del -0,15% actual), la cuota bajaría a 387,06 euros. En los primeros 5 años (se pagan más intereses que se amortiza capital), los ingresos de intereses para el banco (con los que ha de cubrir sus costes financieros, operativos y supuestamente obtener un margen de beneficios), ascienden a 6.158 euros.
Por otro lado, debe pagar el banco el AJD del préstamo del ejemplo que son 2.700 euros, más notaría (792 euros), más Registro de la Propiedad (384 euros), más gestoría (400 euros). En total, debe pagar 4.276 euros en gastos para un préstamo de 120.000 euros. Es decir, si a sus ingresos (6.158 euros) le restamos estos gastos (4.276 euros), le quedará un margen de 1.882 euros o 376 euros al año, lo que equivale a un 0,31% del importe del préstamo. Y a estos 376 euros hay que restarles los gastos operativos. Por tanto, el margen de los bancos en los 5 primeros años se queda en nada o en negativo.
La banca podrá recuperar el impacto de los gastos hipotecarios durante los siguientes años de vida del préstamo, pero corre el riesgo de no ganar nada con las hipotecas que se cancelen pde forma anticipada o se firmen a un plazo corto. Por tanto, previsiblemente encarecen estos préstamos para comprar casa.
Todavía es posible reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años
El Gobierno ha dejado la puerta abierta a que los contribuyentes reclamen a Hacienda el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y es el Real Decreto Ley por el que se establece que el banco pague el AJD ha modificado el sujeto pasivo, pero no el hecho imponible, lo que significa que a efectos legales siempre debió ser el banco el que pagara este impuesto y no el hipotecado.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, es contundente: “el Real Decreto Ley no modificó la condición de sujeto pasivo en el AJD de los préstamos hipotecarios, sino que solamente la aclaró”. Por tanto, siempre debió ser el banco el que pagara este tributo. Ahora los contribuyentes pueden reclamar a Hacienda la devolución del impuesto pagado en los últimos cuatro años.
Los contribuyentes deberán solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la devolución del ingreso indebido.
