Preguntas frecuentes

El edificio tiene 30 años y los vecinos no se fían de meter la comunidad en una gestoría (piensan que van a perder el control sobre la comunidad).

El espacio bajo cubierta puede ser una finca independiente más del edificio. Para verificar si es así y si está registrada como tal, debe solicitar una Nota Simple de la División Horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad correspondiente al mismo.

Una vez verificada la pertenencia a la Comunidad, en el mismo Registro puede comprobar quién es el titular de dicha finca y, consecuentemente, el obligado al pago de las cuotas de Comunidad correspondientes a dicha finca. Por supuesto que, en este caso, no puede negarse a su propietario el acceso a dicha finca, ni a la Comunidad. Y también puede reclamársele la parte proporcional que corresponda de los gastos de Comunidad de los últimos 15 años.

Por el contrario, si la mencionada finca no existiera registralmente, es decir, si no figura como una finca más, dicho local bajo cubierta sería un elemento común, perteneciente a toda la Comunidad en su conjunto.

En cuanto a la gestión de la Comunidad, lo aconsejable es que acudan a un Administrador de Fincas Colegiado que les asesore y oriente en la resolución de los problemas existentes y, en particular, sobre este tema concreto.

– ventas en el edificio

No existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que impida la colocación de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy limitada.

En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces, y la solución más usual en la práctica es disponer de un buzón-papelera en el exterior del edificio, donde se indique «PUBLICIDAD», para que en él se deposite todo tipo de propaganda y publicidad. Obviamente, el correo comercial que tiene destinatario concreto no puede prohibirse.

Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacerse nada.

Los temas relativos a distancias al cerramiento o a las construcciones suelen especificarse en la cédula urbanística de la parcela, en los Estatutos de la urbanización, y en el Plan parcial que corresponda.

Si no dispone de esa documentación, puede consultar al Administrador de la Comunidad o en su Ayuntamiento.

No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.

Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.

El problema está en que los vecinos que no disponen de canalizaciones, y agotadas todas las posibilidades contra el promotor, quieren instalarlas con cargo a los gastos de la comunidad. ¿Es esto posible? ¿Puede negarse algún vecino a que se haga con cargo a los gastos comunitarios?

Evidentemente se trata de un defecto de construcción que afecta a elementos privativos, en el que la Comunidad no tiene ninguna responsabilidad.

Los afectados, una vez agotados los cauces amistosos deberían iniciar una reclamación judicial contra el promotor, bien sea individualmente o de forma colectiva (los afectados) y, si no quieren esperar a que se dicte sentencia y lo estiman conveniente para sus intereses, reparar los defectos a su costa, pero nunca con cargo a la Comunidad, puesto que no son elementos comunes.

Cualquier vecino puede negarse a afrontar este pago dentro de la Comunidad, puesto que no tiene base legal alguna.

Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.

En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.

De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.

Los acuerdos sobre cuotas o valoración de los servicios comunes medidos por contador han de tomarse en el marco de una Junta General de la Comunidad, que es la única que tiene atribuciones para tomar los referidos acuerdos.

A menos que la Junta General haya delegado expresamente, mediante acuerdo al efecto, en la Junta Rectora para modificar o actualizar los precios del servicio de calefacción, cualquier modificación en este sentido no obligará a los propietarios, ni podrá exigirse su pago.

El antiguo sistema de acceso mediante oposición, convocada por el Ministerio de Fomento, se canceló con la creación de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, que viene celebrando Convenios con diversas Universidades para la impartición de títulos propios de tres años de duración, con arreglo al Plan de Estudios de la Escuela. Actualmente, estos estudios pueden cursarse en las Universidades de Alcalá de Henares, Barcelona, País Vasco y Politécnica de Valencia, entre otras.

En cualquier caso, en cualquiera de los Colegios Territoriales puede actualizarse y completarse esta información con más detalle:

Como el precitado artículo incluye también la necesidad del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados tanto los residentes en el edificio que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, como los vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos, así como quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia, y quienes consideren que puede depreciarse el valor de su propiedad.

Hay quienes opinan que el acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo, pero de momento no hay jurisprudencia que se incline por una u otra interpretación.

Legalmente, algunos Ayuntamientos han establecido una ordenanza municipal que regula la instalación de estas antenas y muchos otros la están preparando, mientras que el Ministerio de Ciencia y Tecnología también tiene en proyecto de Real decreto con el reglamento de desarrollo de la Ley general de telecomunicaciones, en lo relativo a las servidumbres, límites de exposición y otras restricciones a las emisiones radioeléctricas.

En cuanto a la salud, no existe acuerdo entre los científicos sobre los riesgos para la salud humana de la exposición a las ondas de una antena de telefonía móvil, pero sí el consenso sobre que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inocua.

En este sentido, la Organización Mundial de la Salud inició un proyecto en el año 1996, que pretende fijar unos límites de exposición uniformes para todos los países, y cuyas conclusiones expondrá en 2005 o 2006.

Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los derivados del horario de cierre y de los ruidos, y normalmente no se dan hasta que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias.

En nuestra sección CARTA DEL EDITOR del Boletín anterior nos hacíamos eco de una novedosa sentencia sobre las molestias ocasionadas por un bar a sus vecinos.

Los pasos para constituir la Comunidad son los siguientes:

1. Adquisición del Libro de Actas y legalización en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca.

2. Celebración de la Junta de Constitución de la Comunidad, con nombramiento de cargos, aprobación de Presupuesto y Cuotas a aportar, levantando Acta.

3. Solicitud del CIF de la Comunidad en Hacienda, aportando el Libro con el Acta de la Junta de Constitución.

De la factura global que se paga al suministrador se descuenta el consumo del propietario o propietarios que tengan contadores individuales, y el resultado se reparte entre las viviendas que no tengan contador. Así se procede en justicia, no se perjudica a nadie, y se permite hacer uso de su derecho de invidualización del gasto a quien ya ha instalado el contador, y a cualquier otro comunero que se decida a instalarlo en el futuro.

Para que este tema se trate en la próxima Junta, debe proponerlo por escrito con antelación para que se incluya en el orden del día. Para los contadores privativos no hace falta acuerdo comunitario, aunque conviene tratarlo en Junta para dar oportunidad a que lo instalen los propietarios que lo deseen. Así como cualquiera tiene derecho a ponerlo, no es posible obligar a su instalación a quien no lo quiera, aunque se aprobara por mayoría.

Lógicamente, el importe del contador debe sufragarlo cada uno de los propietarios que lo instale.

1. ¿Quién está cualificado legalmente para ejercer como administrador (de forma retribuida)
2. ¿Quiénes están legalmente reconocidos para ejercer como administradores? Yo entiendo que, por ejemplo, un abogado puede estar cualificado legalmente, pero para estar legalmente reconocido, ¿no ha de estar colegiado como Administrador de Fincas? En este caso, ¿esta colegiación se hace sin más trámites o ha de pasar algún tipo de prueba o examen?
3. Dónde se establece el límite entre llevar la gestión de una comunidad de propietarios y la asesoría jurídica de un abogado a una comunidad de propietarios?

1. Para ejercer como Administrador, cobrando por realizar tales funciones, solo están legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados. El ejemplo que pone de los Abogados es válido. Pueden ejercer si se colegian como Administradores, y aunque no se exigen pruebas, normalmente se les invita a que acudan a los Cursos de Formación que los Colegios imparten periódicamente.
2. Legalmente están reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer el cargo, pero sin mediar retribución. Hay sentencias en este sentido e incluso se condenó judicialmente a un intruso a una multa por importe del Alta en el Colegio más las cuotas colegiales correspondientes al período en que había ejercido como intruso.
3. La verdad es que la Administración tiene bastante de asesoría, no sólo jurídica sino también técnica. De todas formas, si es la misma persona quien presta ambos servicios, cobrando por ambos, su actuación puede ser mal interpretada en algunos casos. Está claro que, si como Abogado defiende a la Comunidad, percibirá unos honorarios por ello, independientemente de lo que cobre como Administrador; pero su actuación puede dar lugar a confusiones importantes en algún caso.

No es necesario abrir una cuenta independiente con la recaudación del Fondo de Reserva, porque ello puede dificultar la pronta disposición del mismo en caso de urgente necesidad para atender a una reparación imprevista, y porque su dotación mínima del 5% del Presupuesto ordinario supone una cuantía mínima, casi testimonial, que no justifica que se tenga en cuenta aparte, ni siquiera por la posible rentabilidad de su depósito.

Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.

Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público, como es el Registro de la Propiedad.

Ni qué decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.

Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad e inscripción en el Registro correspondiente.