En general, los comuneros que no pagan no asisten a las reuniones, por lo que es poco importante determinar el momento en que comienza a ser moroso, ahora bien, existen otros propietarios, que quizá por descuido, no hayan pagado o se hayan “retrasado un poco” en el pago de las cuotas comunitarias, por este motivo, lo primero que se debe determinar es cuándo un propietario pierde este derecho, estableciendo el momento en que se le puede considerar moroso.
Como establece el art. 15.2 LPH, “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”. En idéntico sentido se postula el libro V del Código Civil de Cataluña, artículo 553-24 Derecho de voto “Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente el importe o que los han impugnados judicialmente.
¿Cuándo se considera moroso?
No adquiere tal condición por constar como tal en la convocatoria de la junta, conforme establece el art. 16.2 LPH y el 533-21 C.C.Cat, lo es por deber de forma efectiva cualquier cantidad previamente aprobada en junta, puesto que en la relación de morosos puede existir un error y no serlo, incluso, desde entonces hasta el día de la celebración ha podido pagar. El momento de determinar la situación es al iniciarse la reunión, como indica la propia Ley y además señala la sentencia del TS de 2 de julio de 2009. Siéndolo por cualquier cantidad y concepto previamente aprobado y no únicamente en referencia al ejercicio que se someta a aprobación.
Así, siendo moroso, no podrá votar, salvo, como hemos expuesto, que haya pagado antes, exista un error, haya consignado o acredite haber impugnado judicialmente las mismas, pues, en este último caso la suspensión del derecho queda sin efecto hasta tanto se resuelva en firme el tema judicialmente.
El administrador deberá llevar a la Junta una lista actual de los morosos y hacer la advertencia al principio, antes de comenzar el orden del día a fin de dejar establecido, de inicio, los copropietarios que van a poder votar y, dado el caso, poderse subsanar cualquier error antes de proceder a votar. En este momento y en ocasiones, algún propietario con deudas ofrece el pago de lo pendiente hasta ese momento y se plantea si el pago en ese momento es válido para otorgarle el voto. Pese a que la Ley establece que debe pagarlo con carácter previo a la Junta, entiendo que el pago hecho cuando se relacionan los vecinos con deudas pendientes es correcto y habilita a ese propietario a votar, siempre y cuando el pago lo realice en efectivo metálico. Nos hemos encontrado en más de una ocasión que, el propietario avispado y con necesidad de votar sobre un acuerdo determinado de especial interés para él, en ese momento pretende pagar mediante la emisión de un cheque, en tal caso entiendo que no está pagando, está emitiendo un instrumento de pago que en un futuro cercano podrá, cuando sea abonado por su entidad bancaria, recuperar su derecho de voto, pero en ese momento la deuda no está satisfecha ni consignada, por lo que soy partidario de negarle el voto puesto que, desde la recepción de la convocatoria hasta el momento de la reunión habrá pasado tiempo suficiente para emitir antes el cheque en el propia administración y cobrada por ésta o pagar en efectivo metálico, conociendo exactamente la deuda que tiene con la remisión de la documentación que acompaña la propia convocatoria. Otro problema que surge es cuando se gira un recibo bancariamente antes de la reunión y llega ésta y el recibo no ha sido devuelto por la entidad bancaria del propietario pero es devuelto con posterioridad a la reunión, tampoco hay problema, porque nunca se ha llegado a pagar, por lo que tras la adopción de acuerdos el Administrador o Secretario deberá expedir una diligencia en el acta haciendo constar tal eventualidad y proceder al recuento de los votos con exclusión del mismo, remitiendo nuevamente el acta. Desafortunadamente, existe mucha picaresca por parte de algunos propietarios que nos harán estar muy atentos a maniobras extrañas para poder ejercer el voto intentando burlar su única obligación, el pago de las cuotas.
Si existen discrepancias con algún propietario, será la propia Junta, la encargada de decidir quién puede votar, con el derecho del propietario afectado para, en su caso, acudir a la posterior impugnación judicial si considera que no se ha respetado la norma legal.
¿Cuándo se incurre en mora?
La respuesta es que llegado el día en que haya de cumplirse la obligación, aplicando a estos efectos el art. 1.100 del Código Civil. Trasladada esta doctrina a la Comunidad, supone que un propietario será considerado moroso si la Junta (o los Estatutos) han determinado que habrá que pagar, por ejemplo, el primer día hábil y por adelantado de cada trimestre y no lo ha hecho en este plazo. O bien, si no se dice nada al respecto, cosa poco habitual, antes de que finalice el periodo o el trimestre correspondiente si las cuotas o derramas se pasan por este período. Debemos recordar, en este punto que, la costumbre es fuente del derecho y podría integrar el momento del momento de pago para el caso de que se viniera haciendo de una misma manera durante mucho tiempo en la comunidad.
Por tanto, resulta fundamental situar el momento en el que nace la morosidad, aplicando el art. 1.100 del Código Civil será considerado moroso si no ha cumplido sus obligaciones dentro del plazo fijado por los Estatutos o por la Junta, sin embargo, el debate surge en caso de que la Junta no haya establecido ningún plazo, supuesto por otra parte que difícilmente se producirá en la práctica dado que la Junta se reunirá una vez al año para proceder a la aprobación de los presupuestos. Algunos autores consideran que la morosidad se inicia desde el requerimiento de pago, otros utilizando un criterio más práctico, por aplicación de los apartados 1º y 2º del citado art. 1.100, entienden que habrá que estar al período de tiempo al que se refieran las cuotas emitidas, esto es, nace la mora una vez haya transcurrido el plazo, mensual o trimestral, en el que correspondía efectuar el pago periódico.
Esta última interpretación se muestra ajustada al tenor del art. 15.2 de la Ley que establece, para poder calificar como moroso a un propietario, a efectos de privarle de su derecho de voto, que éste no se encuentre al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, por lo que será necesario que el período durante el que han de satisfacerse las cuotas haya vencido y en idéntico sentido se expresa la legislación catalana.
Teniendo claro estos dos principios básicos, nos podemos encontrar con algunos supuestos a resolver.
– ¿Qué consecuencias tiene que se permita votar a un propietario moroso?
La Comunidad no puede permitir que voten los que estén en situación de mora, pues carece de facultades para actuar en contra de un precepto imperativo. Si así lo hace, podrá ser anulado este voto pero solo si se impugna judicialmente, siempre que el mismo sea decisivo, no cuando no afecte al resultado del acuerdo correspondiente, que es el criterio que siguen la Audiencia de Pontevedra de 15 de enero de 2010 y las de Madrid en Sentencia 21 de julio de 2010 y de AP Madrid 15 de enero de 2009 .
– ¿Qué sucede si se permite votar a un propietario que no aparecía como moroso en el momento de la celebración de la Junta y por lo tanto se le permitió votar y posteriormente se demuestra que no está al corriente de pago?
Esto puede pasar, cuando, por ejemplo, se devuelve un recibo después de la citada Junta, es decir, se permitió votar porque no constaba como moroso. En estos casos, nuestro criterio es que, conforme a lo previsto en el art. 19.3 de la LPH y en el mismo sentido el C.C.Cat, se podría subsanar el contenido del acta y anular su voto con todas las consecuencias, pero es más coherente considerar que el momento exacto para determinar la votación es la celebración de la Junta y no el día de cargo a la Comunidad por devolución del recibo. Así se han pronunciado las sentencias de las Audiencia Provincial de Madrid de 25 de abril de 2008 y AP de Cádiz de 8 de noviembre de 2007.
– ¿La privación lo es para todo tipo de acuerdos, con independencia de los quorum?
La Ley solo se refiere a obtener mayorías, pero no a cuando se exige el acuerdo unánime. Por lo tanto, hay que rechazar que el propietario moroso, asistente o ausente, que contesta negativamente, deba aceptar una modificación del Título, incluso con afectación personal, sin que se cuente con su conformidad activa o pasiva, y eso con independencia de que esté o no conceptuado como deudor. En consecuencia, bastará con que indique su negativa en la Junta, si ha estado presente (o, si ha estado ausente, por los medios del art. 17.8), para que el acuerdo que necesita de la conformidad unánime de todos no se pueda adoptar con los requisitos legales, pues sería excesivo e inaceptable que un propietario, por el hecho de ser deudor, tuviera que admitir obligatoriamente el cambio del Título, incluso de su propia cuota, por una decisión en la que no ha podido participar.
No obstante, existen sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales.
En cambio, en Cataluña, el criterio es totalmente distinto. El art. 553-26 dice expresamente: “Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho de voto” cuando habla de la adopción de acuerdos que requieren unanimidad. Por tanto el criterio difiere de la LPH de ámbito estatal, así pues, para la unanimidad no se computa el propietario con privación de voto, es como si ese propietario no existiera. Otra cuestión diferente es, si el acuerdo que se tome requiere de su consentimiento expreso que, en muy pocas ocasiones se requiere y siempre cuando existe limitación del derecho de uso. No debemos confundir la conformación y cómputo de las mayorías con otras afectaciones de propietarios que requieran su consentimiento.
– ¿Cómo se computan las votaciones cuando existen morosos?
La Ley, en este citado apdo. 2 del art. 15, determina que el deudor no contará para alcanzar las mayorías exigidas en cada caso. Por lo tanto, su presencia es carente de fuerza; es como si hubiera estado ausente para la suma de números y de coeficientes. Lo que pasa es que esto no ayuda a formar la mayoría cualificada de los distintos supuestos del art. 17, pues no se considera su voto positivo, vinculado al mismo, como ocurre con los que no contestan a la notificación o se abstienen. Todo ello obligará a la Junta a establecer la proporción de cada mayoría, en relación con los coeficientes de los propietarios que estén al corriente de pago, descontando a los morosos, ya sean presentes o ausentes.
Con carácter general, en Cataluña, se aplica el mismo criterio a diferencia de lo que ya hemos manifestado en relación con las votaciones que requieren tanto unanimidad como mayorías cualificadas de las relacionadas en el art. 553-26 del C.C.Cat.
– ¿Qué sucede cuando un propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca y solo es moroso por alguno de ellos?
El precepto se refiere a “propietarios” y no a “propiedades”, lo que permite a gran parte de la doctrina mantener que, si un comunero tiene cuatro propiedades y debe solo en una de ellas, la privación es para el total y no solo en relación con el coeficiente del piso o local deudor.
Cabe aplicar, siempre con cautela y prudencia, esta postura, pues entonces podria resultar que a una norma de carácter excepcional y que priva de derechos, se le estaría dando una interpretación extensiva, en contra del criterio admitido pacíficamente de que las prohibiciones al dominio deben ser aplicadas de forma restrictiva. A pesar de ello y existiendo sentencias contradictorias creemos que el criterio acertado es la privación, caso de no estar al corriente en todas sus propiedades, así lo fundamenta la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia del 01-06-2007: «Pues bien, como hemos indicado en el fundamento jurídico anterior la minuciosa valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de instancia, valoración que esta Sala comparte, ya que la Ley de Propiedad Horizontal no distingue al respecto si uno de los comuneros tiene una o varias propiedades en el mismo edificio y lo único que establece el art. 15 de la LPH es la obligación de estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias para tener derecho a voto, pues en caso contrario se le puede privar del mismo”. No vemos ningún criterio diferencial a esta postura por lo dispuesto en la norma catalana.
Por último, una recomendación. Si el deudor asiste, debe, aun sin votar, exigir que se incluya en el acta su posición negativa si luego pretende impugnar el punto correspondiente del orden del día, pues es evidente que nadie puede ir contra sus propios actos y no caben, según nuestro criterio, las acciones del art. 18 LPH o del 553-31del C.C.Cat, si cuando tuvo oportunidad no se mostró contrario a la decisión, siempre que se den las circunstancias contempladas en dichos preceptos legales.
Otro argumento a su favor es que, para los tribunales, un propietario de varios pisos o locales no puede votar en las reuniones de la comunidad de forma separada. Es decir, que en una reunión no puede votar, por ejemplo, en sentido afirmativo como propietario de un piso y en sentido negativo como propietario de un local o de otro piso. Apunte. Por lo tanto, si el voto no se puede dividir, con más razón tampoco puede ser dividido en caso de morosidad.
En este sentido de la obligación de estar al corriente de todas las cuotas de las viviendas propiedad de un mismo titular se inclina la sentencia: S. A. P. de ASTURIAS Secc. 1ª de 2/01/2002 » La legitimación de …tampoco es admisible. La realidad que ahora en el recurso acepta la apelante es que siendo titular de una vivienda y de un bajo, es deudora de la Comunidad por cuotas del local aunque no de la vivienda. En consecuencia, pretende sea considerada legitimada para la impugnación de cualquier acuerdo como titular de una de las dos propiedades. En consecuencia, para estar legitimado, sea el comunero titular de un inmueble, lo sea de un número plural de ellos, habrá de estar al día en el pago «de la totalidad» de sus deudas vencidas, y no estándolo -como es el caso- para alcanzar tal legitimación se le exige consignar aquellas”.
La convocatoria de la Junta que incluye la lista de deudores, podrá notificarse individualmente o, en su defecto, a través de edictos en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general, respecto esta última posibilidad se ha apuntado la posible inconstitucionalidad de dicho precepto por atentar contra el derecho al honor o a la intimidad recogido en el art. 18 de nuestra Constitución, dado que al fijar una relación de morosos en un lugar al que pueden acceder terceros ajenos a la comunidad se vulnera el honor o intimidad de los propietarios afectados.
Sin embargo, no creemos que exista tal vulneración, en primer lugar, porque la ley prevé este sistema de notificación de forma subsidiaria , ante la imposibilidad de practicar la citación en el piso o local perteneciente a la comunidad o en el domicilio designado por el titular para tal fin, y, en segundo lugar, porque son actos de publicación interna entre copropietarios, sin que concurra el elemento de la divulgación en el sentido exigido por nuestros tribunales para determinar la intromisión en el derecho al honor. De la misma manera ocurre con la alegación de la posible vulneración de los preceptos de la Ley de Protección de datos, siendo que, nuestra jurisprudencia ya ha desterrado tal vulneración y por ende, la publicación en el tablón de anuncios del estado de morosidad y toda aquella información que, por ley especial, debe ponerse a disposición de los integrantes de la comunidad y es, precisamente, ese carácter lo que permite su exposición, que no difusión, a los efectos legales oportunos.
¿La no inclusión de la lista de morosos en la convotoria es susceptible de impugnación de los acuerdos adoptados y faculta a los no incluidos a votar?.
También ha sido objeto de debate y, lo seguirá siendo, el hecho de que la no inclusión en la convocatoria de un listado con el estado de la morosidad y detalle de la misma hace que no se pueda negar el voto a los morosos. Entendemos que si ese error formal puede ser suplido, ya no solo por la mínima diligencia del propietario, sino simplemente por la aportación de documentación suficiente con la convocatoria que pueda acreditar la existencia de morosidad y su importe, con el fin de que por una cuestión estrictamente formal y que puede ser suplida fácilmente se de voto a aquel que está privado del mismo, vulnerando el espíritu de la norma y atendiendo a la exigencia social impulsora de las modificaciones legislativas en materia de morosidad. Por lo tanto, si existen medios suficientes en la convocatoria o documentación adjunta a la misma para que los propietarios conozcan de la existencia o no de deuda para con la comunidad, estará privado de voto y el hecho de no relacionar en la convocatoria el estado de morosidad no le hará merecedor del voto en junta. En este sentido existiendo jurisprudencia aún contradictoria, parece que se está imponiendo el criterio que acabamos de comentar. En este sentido podemos enunciar la Sentencia S. A. P. de CANTABRIA. Sección 3. 10-12-2003 «… Es cierto que en el documento aportado como Nº 4 con la demanda (la hoja de convocatoria) no se hace esa relación nominal de los propietarios que no se encontraban al corriente de pago, pero no lo es menos que, como consta en el punto 4º del Orden del Día, se acompañaban a la convocatoria las Cuentas del ejercicio 2000/2001 y el presupuesto para la siguiente anualidad, documentos que la parte actora, interesadamente, ha adjuntado a su demanda como documento Nº 12 (folios 35 a 45, ambos inclusive), es decir, separados de la convocatoria. Lo cierto es que ambos documentos van unidos (la demandada sí que los ha aportado como realmente se enviaron, unidos), y es en estos documentos separados en los que constan, por un lado, la liquidación y las cuentas del ejercicio 2000/2001 y, más importante aún, la liquidación de ingresos y gastos por propietarios individualizados (folios 44 y 45), en la que, claramente y sin que se requieran conocimientos especializados ni resulte indescifrable o de difícil comprensión su presentación -como sugiere la sentencia de instancia-, se hace una relación de todos los propietarios especificando sus nombres y apellidos y el garaje o piso respectivo y a la derecha, bajo el epígrafe «saldo actual», se dice lo que han pagado o lo que deben, y los que deben -es decir, los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad -, aparecen nítidamente con su deuda precedida de un signo negativo. De este documento se infiere que, a la fecha de inicio de la Junta, eran deudoras de la Comunidad seis personas, entre las que estaban los hoy actores. …” “… Consecuentemente a ello, conociendo perfectamente su condición de deudores y no habiendo impugnado las deudas vencidas ni consignado judicial o notarialmente las cantidades adeudadas – que era lo que debían haber hecho, como señala el artículo 15 LPH-, la privación del derecho de voto en la Junta que ahora se impugna fue correcta. …»
Esta interpretación, si bien nos parece muy correcta, debemos decir que tanto en la legislación estatal como en la catalana se nos indica de forma imperativa el contenido de la convocatoria, entre el que se encuentra el estado de morosidad, por lo que si no existe dicha lista de morosidad y no se puede constatar con toda claridad de la documentación aportada junto con la misma, no podrá privarse de voto al propietario moroso, con las consecuencias legales que ello pueda conllevar.
Por Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de Fincas
