La Comunidad de Propietarios dentro de las facultades atribuidas en el Libro V del CCCat, puede regular o prohibir las actividades, por lo que no resultaba contrario a la ley ni supone un abuso de derecho, tanto por limitar la actividad del inquilino/propietario que ocupa los locales como en un futuro por la actividad que pudiera desarrollar el/la ocupante de los mismos, así como su posible transmisión. Por lo que dichos acuerdos no pueden ser anulados o, mejor dicho, no deberían ser anulados en la jurisdicción ordinaria.
Las limitaciones de uso están amparadas por la Ley (art. 553-11.1b), y suelen ser habituales en los Estatutos y no se introducen de mala fe, sino que se fundamentan en una causa justa, como es la de evitar actividades dañosas para la finca o sus vecinos.
Los propietarios de los locales de la finca o sus ocupantes, inclusive las propias viviendas, tienen genéricamente prohibido desarrollar en el interior del mismo un negocio o actividad que perjudique al resto de vecinos, ex art.553.40 CCCat, pudiéndose acordar expresamente la prohibición de la instalación de bares, restaurantes, discotecas, bares musicales o de copas, talleres mecánicos, electricidad del automóvil y similares, asociaciones o clubs de fumadores, gimnasios o similares, así como cualquier actividad en la que se tengan que almacenar en el local maderas, plásticos u otros productos inflamables, y en definitiva todas aquellas que resulten dañosas para la finca o sus vecinos o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas.
En esa línea el art. 553-11 CCCat establece en su apartado 1, que los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre distintas cuestiones entre las que están:
- El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
- Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
Por su parte, el art. 553-26 CCCat exige en su apartado 2, el voto favorable de las cuartas quintas partes de los propietarios que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para, entre otras cuestiones: » a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.»
El acuerdo que modifique los estatutos de la Comunidad de Propietarios, estableciendo una limitación de uso de los locales de la finca se encuentra comprendido dentro del ámbito de regulación de los estatutos, y puede adoptarse por las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat .
En el art. 553-11 CCCat se configuran los estatutos como el principal sistema de regulación de la comunidad, abarcando la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes elementos privativos y comunes, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparaciones.
En la Ley de Propiedad Horizontal no existe un artículo que sea equivalente al de la ley catalana, en la que se ha optado por dar un papel preponderante a los estatutos para ordenar los distintos aspectos comunitarios.
Como ha observado la doctrina, no parece haber límite en orden a la incorporación a los mismos de reglas, siempre que tengan relación con el inmueble, sea con los elementos privativos o los comunes, con las instalaciones y servicios.
De este modo, los estatutos pueden regular el contenido dominical, que también puede tener aspectos obligacionales, restringiendo o intensificando el contenido y ejercicio de los derechos que le son inherentes tanto sobre los elementos comunes, como sobre los privativos.
A esas limitaciones se refieren los apartados a) y b), de modo que en los estatutos se pueden prohibir o limitar determinados usos o actividades que de no existir la norma estatutaria serían legítimos.
Por tanto, no puede sostenerse, por principio, que el hecho de que una norma estatutaria limite las facultades de uso y goce del derecho de propiedad, prohibiendo el desarrollo de determinadas actividades la convierta «per se» en ilegal o abusiva, porque es precisamente la previsión legal contenida en el art. 553-11 la que permite hacerlo, al tener como fundamento la protección del interés comunitario por encima del interés y derecho de cada uno de los propietarios.
De este modo, cualquier restricción que se establezca en el uso que pueda darse a un elemento privativo supondrá una limitación al derecho de uso y disfrute que es innato al dominio y, por tanto, lo será en «perjuicio» de su titular, que ha de ceder ante el superior «beneficio» para toda la comunidad.
Resulta esencial no olvidar que las facultades del derecho de dominio no son absolutas y precisamente algunas de las limitaciones son las que derivan de formar parte de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Por su parte, el art. 553 .40 CCCat establece las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, con referencia especial a » las actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble».
Sin embargo, tampoco puede entenderse que el ámbito legítimo de las prohibiciones que pueden establecerse en los estatutos esté circunscrito a esas actividades a las que se refiere el art. 533-40 CCCat. En el propio art. 553-40 CCCat se hace referencia también a » las actividades que los estatutos,…. excluyen o prohíben de forma expresa», lo que da idea de que puede ir más allá.
Podría sostenerse que, no puede ser admisible un acuerdo que restrinja el objeto social de un local de negocio, en tanto que supondría una actuación de la Comunidad contraria a la libertad de empresa y al libre ejercicio y desarrollo del derecho de propiedad, contraviniendo el art. 33 de la CE.
Pero no podemos estar de acuerdo con esta declaración de principio. El TSJC se ha pronunciado sobre la validez del acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum legalmente previsto de los 4/5 (S. 4/2019, de 24 de enero).
Teniendo en cuenta que la Comunidad de Propietarios puede limitar el uso de los elementos privativos en los estatutos, pero también que esas limitaciones tienen un valor convencional aunque con su aprobación se conviertan en verdaderas normas de actuación, cabría acudir al art. 1255 CC, y, con carácter más general al art. 7 CC en cuanto consagra la buena fe como marco en el que deben ejercitarse todos los derechos, y prohíbe el abuso de derecho. Y, en Cataluña, al art. 111-7 CCCat, que consagra igualmente la obligación de observar las exigencias de la buena en las relaciones jurídicas privadas.
En definitiva, el límite que convertirá la prohibición en ilegal estaría en el abuso de derecho, pero esa circunstancia no se daría cuando, el acuerdo tenga como finalidad proteger el interés comunitario.
Todas las actividades que se prohíban, si son actividades negociales potencialmente molestas para los vecinos por las inmisiones que puedan producir (ruidos, humos, olores), o por el uso masivo de elementos comunes que pueden comportar; o, incluso, peligrosas, por el riesgo de incendio de los materiales que se puedan almacenar no se vería afectadas por el manto reparador de la buena fe y serían sustancialmente susceptibles de ser prohibidas sin mayor problema.
Es decir, la finalidad que se evidencia con su prohibición es proteger el interés de la comunidad salvaguardando la convivencia pacífica, y evitando molestias y potenciales riesgos para los habitantes del inmueble.
Como viene siendo ya una doctrina muy conocida, el derecho de propiedad viene delimitado por su función social y, dicho derecho, no puede estar por encima del derecho de una colectividad a vivir de forma pacífica, tranquilina y sin inmisiones que la perturben por parte de un propietario u ocupante.
Con el fin de evitar problemas futuros en comunidades de propietarios que se encuentren, potencialmente, en esta situación. Deben confeccionarse unos estatutos que, con total claridad y concreción indiquen las actividades potencialmente molestas y nocivas y su prohibición, para un futuro, so pena de poderse ejercitar y la imposibilidad de prohibirlas una vez se estén desarrollando. Por ello, la necesidad de actualizar e inscribir nuestros estatutos o crearlos en caso de no existir para que, con su acceso al registro de la propiedad, vincule a futuros adquirentes y evitemos situaciones incómodas y, sobre todo, molestas a fin de no tener que llegar a la vía jurisdiccional. Por lo que, como siempre, mejor prevenir dichas situaciones vía estatutaria en evitación de pleitos, siempre largos, costos e inciertos.
Por Antonio Villoro Murciano
Administrador de Fincas-Abogado
