En nuestro Ordenamiento jurídico, hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, los contratos de alquiler de viviendas para uso vacacional o turístico encontraban acogida en el ámbito de aplicación de la LAU bajo la figura de los arrendamiento de temporada.
La nueva norma modifica el artículo 5 LAU añadiéndole un nuevo párrafo e) conforme al cual se excluye del ámbito del ámbito de aplicación de la LAU «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial». El alcance real del precepto exige una interpretación conjunta del precepto con la legislación turística de las distintas CCAA al objeto de determinar cuál es la cesión temporal de uso arrendaticia que, por no encontrar acogida en el ámbito de aplicación de la legislación turística de las CCAA, va a quedar sometida al régimen jurídico de la LAU y cuál la que, por conllevar el ejercicio de una actividad turística y ser calificada como cesión turística, quedará sometida al régimen jurídico de las legislaciones turísticas autonómicas y excluida del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia. Igualmente, se hace necesario verificar la transcendencia que adquiere la circunstancia de promocionar o comercializar una vivienda en canales de oferta turística como requisito suficiente para convertir un contrato de arrendamiento de temporada para uso vacacional en contrato de arrendamiento turístico.
El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico de Cataluña, nace con la finalidad de redefinir y ordenar algunos aspectos de la normativa que afecta a los establecimientos de alojamiento turístico, así como de integrar en un solo decreto la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico y de las viviendas de uso turístico. Siguiendo la sistemática de la Ley de 13/2002, de turismo de Cataluña, la norma distingue claramente entre dos modalidades de alojamiento privado: los establecimientos de alojamiento turístico y las viviendas de uso turístico. Los primeros son definidos en el artículo 1, como «los locales y las instalaciones abiertos al público donde, de forma habitual y con carácter profesional, las personas titulares ofrecen a las personas usuarias, mediante precio, alojamiento temporal en las unidades de alojamiento, así como otros servicios turísticos de acuerdo con las condiciones establecidas en esta norma». A estos efectos, se reputan servicios turísticos: «los dirigidos a atender las demandas de las personas usuarias de los establecimientos de alojamiento turístico, incluyendo el disfrute de las instalaciones y locales»34, considerando que el servicio prestado es de alojamiento turístico si se ofrece en combinación con determinados servicios complementarios propios de la hostelería incluidos en el precio. El titular del establecimiento de alojamiento turístico es «la persona, física o jurídica, propietaria o no de los locales y/o instalaciones, que lo explota comercialmente bajo los principios de unidad empresarial de explotación y responsabilidad del cumplimiento de la normativa turística ante la Administración, la cual, para poder ejercitar la actividad de alojamiento turístico deberá cumplir rigurosos requisitos y quedar sometido a la inspección y un estricto control por parte de la administración. Entre las diferentes clases de alojamiento turístico que regula el Decreto se encuentran los apartamentos turísticos. Su definición la recoge el artículo 37.1., conforme al cual: «Los establecimientos de apartamentos turísticos son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, como establecimiento único o como unidad empresarial de explotación, con los servicios turísticos correspondientes». Esta noción se ajusta al contenido del artículo 43 de la normativa de turismo de Cataluña, modificada por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre , de promoción de la actividad económica, en la que se recogen las características propias de esta modalidad de establecimiento de alojamiento turístico. Al igual que sucede con el resto de los alojamientos turísticos, a excepción de los establecimientos de turismo rural, no pueden transformarse en viviendas.
Como modalidad de alojamiento privado distinta del alojamiento turístico, regula la norma las viviendas de uso turístico en el Título II. Considera como tales el artículo 66a «…aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto». Por estancia de temporada se entiende «toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año. Las viviendas así configuradas quedarán sometidas a varias restricciones en cuanto a su uso por parte de la propiedad, debiendo cumplir determinados requisitos para el acceso a la actividad. Todo ello, dentro del marco de la potestad municipal de ordenación de los usos y el régimen de propiedad horizontal definido en el Código Civil Catalán, en los supuestos en que sea de aplicación, a unos requisitos para el acceso a la actividad.
La opción de regular los apartamentos turísticos y las viviendas para uso turístico en dos títulos distintos obedece a las pocas características que tienen en común. Ambas se diferencian, tanto por su naturaleza y régimen jurídico, como por el sistema de habilitación e inscripción. La primera diferencia entre ambas modalidades viene dada por razón del objeto de la actividad de alojamiento: el concepto de apartamentos turísticos engloba todo un edificio, mientras que el de viviendas para uso turístico comprende viviendas individuales, que pueden estar dentro de un edificio o no, y el propietario no tiene que ser dueño de todo el edificio para alquilar la vivienda. Del mismo modo, se distinguen por razón de los sujetos que pueden ejercer la actividad. Tratándose de apartamentos turísticos, los sujetos son personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los locales y/o instalaciones, que de forma habitual y con carácter profesional, los explotan comercialmente quedando sometidos al cumplimiento de la correspondiente normativa turística ante la Administración. Contrariamente, el titular de «las viviendas para uso turístico» es el propietario de la vivienda, quien puede ejercitar la actividad directamente o valiéndose de una persona gestora en la que delegue. En cualquier caso, la principal diferencia entre ambas modalidades viene dada por razón de la distinta finalidad que se persigue con la actividad de alojamiento en uno y otro caso. El alojamiento en «apartamentos turísticos» constituye una actividad que se lleva a cabo con la finalidad de prestar no solamente un servicio de alojamiento, sino, además, determinados servicios de alojamiento turístico. No sucede lo mismo con las «viviendas de uso turístico» ,cuyo alojamiento se realiza con la mera finalidad de prestar un servicio de alojamiento sin prestación de tales servicios complementarios.
En el primer caso, la cesión realizada conlleva el ejercicio de una actividad turística que motiva que el alojamiento se incluya en la categoría de alojamientos turísticos y que los contratos celebrados sean calificados como «contratos de alojamiento turístico». Se trata en definitiva, de una cesión turística. En el segundo, la cesión no conlleva el ejercicio de tal actividad turística, y, consiguientemente, no se le aplica la regulación de los alojamientos turísticos. La norma no establece ninguna forma contractual concreta en que se tenga que realizar esta cesión, que puede realizarse en cualquiera de las formas admitidas en derecho. Podría entenderse que sería a través de los contratos de arrendamiento de temporada regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
De lo expuesto se desprende que el contrato de alquiler de viviendas o apartamentos para uso vacacional alquiladas por sus propietarios a terceros a cambio de un precio, por un periodo máximo de 31 días, dos o más veces al año, si es realizado en Cataluña, va a quedar sometido a los requisitos que para las «viviendas de uso turístico» establece el Decreto. La celebración de tales contratos no conllevan el ejercicio de una actividad turística ni pueden calificarse los arrendamientos como de alojamiento turístico; aun así, el legislador, a efectos de ejercer un mayor control y dotar a las viviendas de una mayor transparencia y publicidad, les impone determinados requisitos: el propietario, para poder alquilar la vivienda, debe disponer de la correspondiente cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general. La vivienda deberá estar dotada de suficiente mobiliario, aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene. Antes del inicio de la actividad de alojamiento, el propietario o, en su caso, el gestor en quien haya delegado, deberá comunicarlo ante el Ayuntamiento competente. Igualmente, debe remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella, de acuerdo con la normativa de seguridad ciudadana aplicable a todos aquellos que facilitan, mediante precio, alojamiento a las personas. Las viviendas alquiladas para uso turístico deben quedar inscritas en el Registro de Turismo de Cataluña. El incumplimiento de estos requisitos determina un régimen sancionador quedando el propietario y la persona gestora de la vivienda de uso turístico, en el supuesto de que no sean la misma persona, como responsables solidarias de las infracciones e incumplimientos de las obligaciones definidas en la normativa sectorial turística, de vivienda, de consumo y municipal de aplicación en razón de su actividad.
A la vista de lo expuesto, puede afirmarse que el legislador catalán, excediéndose quizás de las competencias que constitucionalmente le fueron atribuidas, ha atraído a su legislación sectorial turística la regulación de los contratos de alquiler temporal de viviendas para uso vacacional o turístico realizados a través de contratos de arrendamiento de temporada. Siendo ello así, la interpretación conjunta del artículo 5e) LAU y el Decreto nos lleva a afirmar que en Cataluña nada impide que puedan ser alquiladas con carácter temporal las viviendas amuebladas para uso vacacional o turístico a través de contratos de arrendamiento de temporada; no obstante, dado que están sometidas a un régimen específico en la normativa sectorial turística, en aplicación de lo preceptuado en el apartado e) del artículo 5, quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU para ser regulados por el Decreto. Ello deriva del perfecto encaje que el alquiler de viviendas y apartamentos para uso vacacional tiene dentro de la modalidad de alojamiento privado regulado en el Decreto como «viviendas para uso vacacional» y no de que la actividad ejercida sea considerada como una actividad turística.
El legislador catalán, al diferenciar y regular claramente las figuras de apartamentos turísticos y viviendas para uso vacacional integrando en estas a las viviendas y apartamentos alquilados o cedidos a un tercero por su propietario o por un gestor en quien delegue, ha conseguido la finalidad de atraer al régimen jurídico del sector turístico contratos de naturaleza civil. Con ello, al estilo de lo que sucedía durante la vigencia de la derogada normativa estatal turística, facilita la coexistencia de las legislaciones arrendaticia y turística y mantiene intacta la jerarquía de fuentes legales. De la interpretación conjunta de los artículos 3 y 5e) de la LAU y el Decreto 159/2012 se extrae la siguiente interpretación: Aun cuando los arrendamientos de temporada para uso vacacional sigan regulados en la LAU sin sufrir modificación alguna por la Ley 4/2013 , por aplicación de lo dispuesto en el artículo 5e), y dado que la cesión del uso temporal para uso vacacional de viviendas dispone de un régimen específico en la legislación autonómica, los arrendamientos celebrados en Cataluña sobre viviendas que sean cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad, quedarán sometidas a lo que para ellas disponga el Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico de Cataluña. En definitiva, en nuestra Comunidad Autónoma los contratos de arrendamiento temporal para uso vacacional sobre viviendas particulares quedan excluidos del régimen jurídico de la legislación de Arrendamientos Urbanos.
Otro tema muy distinto es la legislación administrativa aplicable a dichos pisos de uso turístico. A tal efecto debemos conjugar las diferentes legislaciones, Autonómica y municipal y dentro de ella, los usos y normas para cada uno de los diferentes barrios. Como en el caso de Barcelona donde, para mayor confusión y además del Decreto mencionado tenemos, entre otras normas El Plan Especial de Establecimientos de Concurrencia Pública, Hotelería y Otras Actividades del Distrito de Ciutat Vella. PLAN DE USOS DE CIUTAT VELLA. julio de 2010. Por lo que hace muy difícil establecer el marco legal de dicha actividad, y su implantación en determinadas zonas de nuestra Ciudad, sumando a todo ello, las moratorias a su concesión hasta que una legislación generalista sistematice su implantación administrativa y geográfica concreta, coordinándose todas las administraciones implicadas o con competencias en la materia.
