No siempre los acuerdos tomados por una comunidad de propietarios son razonables o están de acuerdo con la ley. En determinadas situaciones, ya sea porque te perjudica o porque lo consideras éticamente cuestionable o improcedente, puedes considerarte obligado a enfrentar las resoluciones de una comunidad de propietarios.
Cuándo se pueden impugnar los acuerdos de una comunidad de propietarios
De acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden impugnar las decisiones de una comunidad de propietarios cuando:
- vayan contra la Ley de Propiedad Horizontal o contra los estatutos de la comunidad de propietarios,
- sean perjudiciales para la comunidad y solo sean en beneficio de algunos propietarios,
- sean perjudiciales para un propietario y se hayan tomado con abuso de derecho.
Si las decisiones acordadas en la asamblea de la comunidad están abiertamente en contra de cualquier otra ley aparte de la Ley de Propiedad Horizontal, el acta es nula de pleno derecho.
En cambio, si el acuerdo solo es contrario a los estatutos de la comunidad o los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y pasa un año sin que el acta sea impugnada, los acuerdos se consideran válidos.
Quiénes pueden impugnar los acuerdos de una comunidad de propietarios
Pueden impugnar un acta o las decisiones tomadas por una comunidad de propietarios aquellos miembros que: hayan estado ausentes de la reunión donde se tomaron las decisiones; hayan votado en contra; o se hayan abstenido de votar, haciendo constar en acta su rechazo a la resolución.
Salvar el voto no es suficiente para impugnar un acta: en ella debe estar registrada la razón por la que el integrante se abstuvo de votar.
Los ausentes tienen un período de tiempo para manifestar su desacuerdo. Una vez transcurrido ese lapso, podría considerarse que están de acuerdo con la decisión (aunque hay excepciones).
Para poder llevar a cabo la impugnación, el propietario debe estar al día con las deudas de la comunidad de propietarios. Los morosos pueden asistir a las reuniones de la comunidad, pero no tienen derecho a voto. Un propietario moroso que deposite lo que adeuda en tribunales puede iniciar un proceso de impugnación.
Otra excepción a esta regla se produce cuando el acta que se está impugnando trata, precisamente, sobre los montos a pagar a la comunidad de propietarios.
Proceso para impugnar el acta de una comunidad de propietarios
Desde el momento en que un acta se registra, los propietarios tienen hasta 90 días para impugnar ante los tribunales la resolución. Si se trata de una resolución que va contra la ley, el plazo se puede extender a un año.
Hay que tener en cuenta que iniciar la impugnación de un acuerdo de una comunidad de propietarios no impide su ejecución o realización, a menos que lo solicite directamente el autor de la impugnación y lo especifique en la demanda, o lo decida el juez como medida cautelar.
Es el juez quien decide por sentencia si el acta se impugna –al considerar que las razones expuestas para anularla son válidas– o si se convalida, en cuyo caso los acuerdos alcanzados proseguirán su curso.
