Comienza el mes de abril y, todavía, muchas Comunidades no habrán celebrado la anual Junta Ordinaria. El problema no es el retraso de unos meses, ya sabemos que no es obligatorio hacerla a principios de año, ni la paralización de la Comunidad, está seguirá funcionando, prorrogando sus presupuestos, cargos, etc., aunque con respecto a estos últimos, hay que tener en cuenta la resolución de la DGRN de 5 de junio de 2015 (SP/SENT/821472), en la que se señala que si la Presidencia no acredita en alguna de las formas previstas en la LPH/Libro V del Código Civil de Cataluña la vigencia de su cargo no es suficiente su propia manifestación de una renovación tácita, por lo que no es posible por tanto la inscripción pretendida.
En cualquier caso, si este no es el primer año en el que no se convoca, quizá, nos deberíamos empezar, no tanto a preocupar, como a “ocupar”, pues no podemos considerar que la dejadez es responsabilidad del Presidente y mucho menos del Administrador de fincas, teniendo en cuenta que, la Ley de Propiedad Horizontal, prevé que puedan hacerlo los comuneros, pero, ¿cómo y cuándo?
Aplicando el art. 16.1 de la citada LPH y el 553-20.1 del CCC, “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión…”. Si bien, en Cataluña también está previsto en el propio art. 553-20 la realización de la reunión, sin convocatoria previa, cuando presentes todos los vecinos de la comunidad decidan hacerla en este acto, cosa que es muy difícil que suceda, pese a la previsión legislativa.
Esta redacción hace que se plantee la duda de si los propietarios pueden convocar directamente o es necesario autorización del Presidente o, al menos, es conveniente la notificación a este representante de la Comunidad.
Nuestro criterio es que, en estas situaciones, no es necesario la citada notificación, el Presidente está claro que está haciendo dejación de sus funciones, por lo que, los comuneros podrán convocar directamente, ahora bien, esto no es el criterio unánime, ni de la doctrina como se podrá comprobar por la encuesta publicada por Sepín, ni de la jurisprudencia, las Audiencias Provinciales de A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 29-10-2015 , o la de Álava, Sec. 1.ª,29-6-2007 , consideran necesaria la previa notificación, si bien, existen otras sentencias que entienden que puede hacerlo directamente, como la dictada por la AP Zamora, Sec. 1.ª, 9-12-2005 o la de Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 3-7-2002 .
De este modo, y para evitar cualquier problema, que irá siempre en perjuicio de la Comunidad, el consejo es que se notifique al citado Presidente, señalando un plazo prudencial para que proceda a convocar, llegado el cual, si no lo hiciera, los propietarios solicitantes podrán llevarla a cabo. En el caso de Cataluña el art. 553-21 establece la posibilidad de que la convoque el vicepresidente, al reconocerle ya, definitivamente, funciones la última modificación realizada por el Libro V, por lo que disponemos de una posibilidad más que en la legislación estatal, pero pese a ello, entendemos que también sería necesaria la notificación por parte del vicepresidente al presidente y actuar éste en caso de negativa a su convocatoria. Pero, nos podemos encontrar en que ni uno ni el otro la quisiera convocar, por lo que deberemos practicar la doble notificación a uno y a otro para poder ejercer el resto de los propietarios el derecho a esa reunión anual prevista legalmente.
Solventado este primer problema, ¿con qué otros inconvenientes se pueden encontrar estos propietarios?
– Se necesitaría conocer dónde notificar esta convocatoria al resto de comuneros, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 9.1.h) de la LPH (553-21.2 CCC), estos pueden comunicar el domicilio a estos efectos.
– También deberán disponer de la relación de morosos para incluir en la convocatoria a los efectos previsto en el art. 15.1 (553-21.4 CCC), para que, si llegado el día de la Junta se siguen encontrando en esta situación, se les privará del derecho de voto.
Estos datos deberán facilitarse por el Administrador o el Presidente, sin que exista limitación para no hacerlo, pues, si bien estos están sujetos a la normativa de protección de datos, será legítima la cesión de estos a los demás comuneros cuando sea realizada para el cumplimiento de los fines previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Este es el criterio general reconocido por la propia Agencia Española de Protección de Datos, es decir, facilitar datos de los propietarios dentro del ámbito de la Comunidad no lleva consigo ninguna infracción, siempre que los mismos sean utilizados exclusivamente para las cuestiones relativas al régimen de propiedad horizontal, de ahí que no vemos problema en que el Administrador o el Presidente faciliten aquellos siempre que sea para estos fines.
Ahora bien, si esta documentación no se les diese, los propietarios tienen completa capacidad para convocar la Junta conforme al citado art. 16 LPH 8553-20 CCC) y, además, existe responsabilidad del Secretario-Administrador o el Presidente, en su caso, por negarse a ofrecerles esta documentación para que se puedan cumplir los requisitos de los arts. 15 y 16 (553-20 y 21 CCC), en cuanto a domicilio, morosos, etc.
– Otra duda que se suele plantear en estos casos y si sería válida la celebración de la Junta convocada por los propietarios aunque no asista el Presidente y en su caso, ¿quién preside la reunión?
Está claro que, si el Presidente no ha querido convocar, posiblemente tampoco asista a la Junta, sin que su ausencia invalide la Junta. Cuando esto ocurre lo que se hace es determinar quien preside en esa reunión, ya que lo importante es que la convocatoria se haya hecho con los requisitos legales anteriormente expuestos.
– Y, si finalmente, el Presidente decide convocar y lo hace para el mismo día que la realizada por los comuneros. ¿Son válidas las dos Juntas?
Si así sucede, nuestra respuesta es que debe ser preferente la Junta realizada por el Presidente, pues del repetido artículo 16 LPH y 553-20 parece desprenderse este privilegio, pues la Ley concede poder a los propietarios para convocar «en defecto», por eso aconsejamos que esta última se anule, que se acuda a la reunión del Presidente y si los acuerdos no son conformes se impugne judicialmente, sin perjuicio de que posteriormente la Junta pueda ser convocada por la cuarta parte o el 25% de los propietarios.
En cualquier caso, el objetivo, posiblemente, será cumplido, pues la Junta se ha convocado, aunque, quizás en este caso, el problema será que no se tratarán los asuntos pretendidos por los propietarios, ¿qué hacer en este caso?, desde nuestro punto de vista, cabrían dos posibles soluciones:
Que el día de la Junta y en el apartado “Ruegos y Preguntas” se intente tratar estos temas, sabiendo el riesgo que esto supone; existe la posibilidad de que cualquier propietario ausente lo impugne judicialmente en la forma y plazos del art. 18 de la LPH (553-31 CCC), lo que tendría todas las posibilidades de éxito, pues los acuerdos han de figurar en el Orden del día. No obstante, también debemos recordar que el acuerdo desde el momento de la adopción, será válido y ejecutivo, por lo que, si ningún propietario impugna en los plazos legalmente establecidos, se habrá conseguido que estos asuntos se hayan tratado en Junta atendiendo a los criterios de anulabilidad y no de nulidad radical que, no son objeto de estos comentarios.
En cualquier caso, y aun en el supuesto de la falta de colaboración de estos cargos si, finalmente, se convoca junta por propietarios, lo que se acuerde siempre es válido, sin perjuicio de que los propietarios disidentes puedan impugnar judicialmente el acta y desde luego, con la posibilidad de poder volver a tratar los temas en otra Junta. No hay ningún límite que la Ley establezca, a la vez que cada Asamblea es soberana para volver a tratar asuntos anteriores, ratificar, rectificar, etc. Si bien debemos tener en cuanta, para la rectificación de asuntos ya aprobados, no caer en una contradicción que vaya contra los actos propios y las decisiones anteriores hayan creado expectativas jurídicas en algún propietario como consecuencia de dichos acuerdos y que puedan causar estado en el mismo. Por tanto no sería aconsejable tomar cualquier tipo de acuerdo en el que se concedan autorizaciones a algún propietario para realizar alguna obra o actuación en elementos comunes, a fin de no incurrir a posteriori en la responsabilidad de solicitarles deshacer lo acordado anteriormente.
