Lo ocurrido recientemente en Madrid y la experiencia acumulada desde la implantación de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), han puesto de manifiesto que hay que mejorar los protocolos, y más aún para el nuevo Informe de Evaluación de Edificios (IEE), desarrollado en el Título I de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.
Seguidamente expongo una serie de recomendaciones y opiniones sobre como mejorar los protocolos de las ITE y de cómo podemos los Técnicos competentes (Arquitectos y Arquitectos Técnicos en el caso de las ITE e IEE) mejorar el resultado de estos informes.
Como Administradores de Fincas, debemos poder valorar y discriminar entre varias ofertas para encontrar cual es las más indicada para nuestra comunidad, y también ver de manera simple y sencilla si el Técnico contratado realiza una labor completa o la mínima indispensable para poder emitir el informe. En otras palabras, si queremos un informe básico o mínimo que cumple el trámite pero no su cometido o un informe completo que -digámoslo también claro. no asegura al 100% que no se den casos de derrumbe pero que reduce de manera clara el porcentaje de casos como los de Madrid.
Obtención del proyecto original en el Archivo Municipal.
Es un paso previo a la redacción de cualquier informe. Desde los Ayuntamientos se debería facilitar el acceso o establecer un protocolo para que con la nota de encargo de la ITE y/o IEE, se pudiese acceder directamente al expediente. Incluso también es recomendable tenerlo para realizar un Certificado de Eficiencia Energética del Edificio. Es una documentación de vital importancia.
Revisión de la totalidad de plantas bajo rasante, plantas bajas y plantas bajo cubierta.
Recorrer cada propiedad de cada ciudad, siempre que sea posible y aunque obligue a realizar más visitas, lo ideal será revisar el 100% si podemos.
Acta de Inspección en reformas.
Sería necesario legislar para que siempre que se realice una reforma en el edificio, en especial locales de planta baja, cubiertas y portales, se lleve a cabo una inspección y se levante acta de la misma. Esta visita se realizaría una vez ejecutado el desescombro y retirada de aquellos materiales que esté previsto renovar, haciendo catas para ver elementos principales como pilares, vigas, viguetas y dinteles. En estos casos de reforma las catas son de un coste muy reducido y dan una gran información. Si estuviera todo correcto, el trámite debería resolverse con un simple levantamiento de acta, recogiendo una serie de datos y completándola con fotografías, por lo que el coste también sería reducido en caso de estar todo correcto. Podría realizarse por técnicos externos o técnicos del ayuntamiento, pero las actas serían obligatorias en cada una de las reformas a presentar ante los Ayuntamientos.
Comprobación de la fachada y cubierta.
Actualmente es sobre lo que más inciden los informes que se están realizando. El problema viene porque se comprueban únicamente los frentes de balcones y las zonas alrededor de las ventanas y los propios balcones o, dicho de otra forma, aquellas zonas a las que podemos llegar de una manera sencilla. Debería imponerse la comprobación de un porcentaje sobre la fachada. En fachadas con acabados de mortero monocapa y aplacados, es necesario comprobar cómo están adheridos y habría que contratar una grúa con cesta para realizar la comprobación. Como siempre, el problema es económico porque esa comprobación, en algunos casos y vistos los honorarios, puede suponer el mismo importe que el propio informe. En el caso de las cubiertas, mientras haya estanqueidad todo parece correcto, pero lo mínimo es subir a ellas y comprobar su estado.
Como Administradores de Fincas Colegiados, como es lógico, no podemos tener responsabilidad en lo que diga un tercero a través de un informe, aunque debemos recalcar a nuestros administrados la obligación de mantenimiento y conservación de los edificios. Y puestos a pedir, también sería conveniente que cada vez que se realice una obra particular en la comunidad, se facilite a la misma una copia de la licencia de obras. De esa forma se evitarían obras ilegales, u obras de importancia disfrazadas como obras menores. Esto propuesta debería incluirse en ordenanza o legislación vigente, para evitar enfrentamientos entre los compañeros y algunos de sus clientes.
