Son muchas las preguntas que se nos realizan, a diario, sobre la instalación de ascensores, concretamente de la instalación de ascensores en fincas antiguas, creándose “ex novo el servicio”, a tal efecto y para alcanzar la mayoría necesaria, la mitad mas uno que represente más del 50% del coeficiente en primera convocatoria o sólo más del 50% en segunda convocatoria. Se realizan muchas y diversas operaciones aritméticas para conseguirlo. Una de las más usuales es la de persuadir a los locales que, usualmente con un coeficiente mayor, voten a favor de la instalación y como contrapartida se les exonera del pago de la instalación. Esta práctica muy extendida en las comunidades ha tenido eco en nuestra jurisprudencia, puesto que, esa exoneración lógicamente perjudica a aquellos propietarios que, queriendo o necesitando del ascensor, se ven obligados a pagar aquel porcentaje de los locales que, como contrapartida a su voto no pagan. Pues dicha situación y al albor de lo establecido en La Sentencia de la Sección 17 de la AP de Barcelona, 177/2008, de 2 de abril de 2008, Recurso 708/2007, cambia.
La mencionada sentencia es amplia, y trata diversos temas sobre la instalación del ascensor, pero en cuanto al tema objeto de comentario en este artículo debemos manifestar que; siendo gravemente perjudicial para otro propietario, tiene visos de prosperar su impugnación judicial.
Esta Sentencia, que viene a merecer el calificativo de ser la primera que trata un acuerdo comunitario relativo al ascensor, adoptado bajo el imperio del CC Cat, va a nuestro entender, un paso más allá en la regulación del acuerdo de instalación del ascensor.
Así, la regulación de la LPH «permitía» que la Comunidad adoptara la decisión de instalar el ascensor, y que dicha instalación vinculara a todos. No obstante, el artº 17 posibilitaba que la comunidad adoptara el acuerdo de excluir a los que votaran en contra. Habían existido supuestos en los que la instalación del ascensor se sufragaba por los propietarios interesados, y eran sólo éstos los que podían beneficiarse de su uso mediante la instalación de una llave de utilización del ascensor que sólo disponían los que habían sufragado su instalación.
Pues bien, esta solución no es válida al amparo del CC Cat, a resultas de la sentencia que comentamos.
Para la citada Sala, la redacción del artº 553-30 CC Cat, en relación a la supresión de barreras arquitectónicas ha sido criticada por la doctrina, por cuanto, a pesar de que en el preámbulo de la ley se persigue la protección de personas en situación de necesidad, su regulación acaba remitiéndose a la regulación de carácter general del primer párrafo del artº 553-30.
En definitiva, a pesar de la especial regulación del apartado 3 del citado artículo, su regulación acaba remitiéndose a la normativa general que contienen los apartados 1 y 2 del mismo precepto, lo que no deja de suponer cierta contradicción. Ahora bien, este precepto, como han puesto de relieve los autores, se ha de complementar e interpretar con lo que establece el artº 553-44.3, según el cual, TODOS los propietarios han de sufragar los gastos que comporte la instalación del servicio de ascensor en la finca.
Esta regulación e inclusión del término TODOS, es para la Sala, y para la doctrina, una asunción del criterio jurisprudencial en esta regulación.
En el supuesto de hecho enjuiciado por la Secc. 17ª de la AP de Barcelona, lo que sostiene la comunidad y así fue acordado en junta, es que, a pesar de que la normativa del CC Cat obliga a TODOS los propietarios, incluso los disidentes, a contribuir en el coste que supone la instalación del ascensor, es posible que la comunidad acuerde un sistema distinto. En concreto, el acuerdo comunitario (que venía a aceptar lo que se hacía con anterioridad a la entrada en vigor del CC Cat), adoptado por mayoría, era el que «se instalará un ascensor a fin de suprimir barreras arquitectónicas ante la presencia de personas que lo precisan en concreto los vecinos de la vivienda piso segundo, puerta cuarta, ambos mayores de 80 años. La instalación será financiada íntegramente por aquellos vecinos que promueven la instalación del ascensor. El ascensor funcionará con llavín de manera que tan solo podrá ser utilizado por aquellos vecinos que contribuyan económicamente a la instalación. En caso de que algún otro propietario deseara participar en un futuro deberá abonar la parte que le hubiera correspondido con más los intereses legales».
En definitiva, lo que entiende e interpreta la Sala es que la comunidad de propietarios, por mayoría, ha acordado eximir a determinados propietarios (los no usuarios y los disidentes) de la obligación de contribuir a este gasto; y esa Sala se pregunta si la nueva regulación del CC Cat permite que se pueda adoptar un acuerdo como éste, y, si fuera así, si se podría acordar por mayoría simple.
Pues bien, la respuesta es negativa según el Fallo de la Sentencia. Y ello por cuanto, el apartado 3 del artº 553-44 del CC Cat se refiere expresamente al sistema de contribución de los propietarios en este tipo de gastos y establece expresamente que TODOS los propietarios han de contribuir a estos gastos, y esta regulación, en un apartado separado del resto de gastos comunitarios e incluso del sistema de contribución establecido para las nuevas instalaciones, así como la utilización del término NECESARIAMENTE, además de la finalidad que se persigue según el preámbulo de la ley, llevan a esa Sala a instaurar el carácter obligatorio de esta norma, sin que pueda plantearse un acuerdo comunitario en otro sentido.
En todo caso, para la Sala, lo que permite el CC Cat, es que los estatutos de la comunidad exoneren a citados propietarios (los no usuarios) de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento, entre otros elementos, del ascensor (artº 553-11 CC Cat); pero éste precepto no se refiere a los gastos de la instalación de este nuevo elemento que el apartado 3 del artº 553-44 CC Cat prevé que necesariamente sea soportado por todos los propietarios.
Por ello, en consecuencia, para la Sala, en todo caso, de poderse llegar a entender que también es posible eximir a los propietarios no usuarios de tener de contribuir al coste de la instalación misma, este acuerdo no se podría adoptar por simple mayoría cuando la misma norma exige una mayoría muy cualificada para aprobar el título
constitutivo (y con él los estatutos) y para adoptar acuerdos que supongan una modificación de los estatutos (artº 553-8 y 25 CC Cat).
En definitiva, para la Sala, al igual que para la sentencia de primera instancia, el citado acuerdo comunitario por el cual se acuerda un determinado régimen de contribución a los gastos que supone la instalación del ascensor, es nulo por ser contrario al artº 553-44.3 CC Cat.
En esta misma interpretación de vinculación del acuerdo de instalación del ascensor se pronuncia la SAP de Barcelona, Secc. 11ª de 7 de abril de 2008, relativa a que en el caso de la instalación del ascensor no se precisa el consentimiento de los propietarios que se oponen a la constitución de una servidumbre ya que la decisión les vincula de todas formas.
También se pronuncia a favor de la vinculación a todos los propietarios, con independencia de su voto, la SAP de Barcelona, Secc. 4ª de 22 de diciembre de 2008.
En relación a la vinculación de los acuerdos aprobatorios de la instalación del ascensor, el TS en su Sentencia de 28 de septiembre de 2006, ya dejó claro que los propietarios disidentes debían de contribuir a los gastos de la ampliación del recorrido del ascensor a pesar de que en los Estatutos de la Comunidad quedaban exonerados de los mismos.
Asimismo, el propio TS en su Sentencia de 20 de octubre de 2010, considera que los locales, pese a que estaban exentos de los gastos de conservación y limpieza del portal y escalera, deben contribuir a la instalación del ascensor por cuanto dicha instalación redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no sólo el valor de los pisos sino de la finca en su conjunto, por lo que sería abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.
En este mismo sentido, la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 11ª de 19 de de abril de 2010, considera que el acuerdo de instalación de ascensor se aprobó por mayoría y al no alcanzarse el quórum suficiente para la modificación del sistema de reparto de dicho coste, el reparto ha de realizarse según el coeficiente previsto en la escritura de Obra Nueva. Esta resolución y a nuestro modesto entender no se ajusta a la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, dado que, se puede cambiar el modo de repartir el gasto, sin ser necesaria modificar coeficiente, puesto que se trata de dos conceptos totalmente distintos y contemplados de distinta forma por la legislación catalana, por lo que se puede tomar el acuerdo por mayoría simple en cuanto a la distribución del gasto, no necesitándose para ello ninguna mayoría cualificada, sino la misma que sirvió para tomar el acuerdo principal, del que éste deriva. Por lo que no tendría ningún sentido poder aprobar la instalación de un ascensor con mayoría simple y luego necesitarse de una mayoría cualificada para el reparto del gasto de forma diferente al coeficiente, puesto que lo que se gana en dinamismo para la obtención del quórum del ascensor, se pierde para el establecimiento o forma de pago del mismo.
En la misma línea anterior, la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 7 de octubre de 2010, considera nulo el acuerdo que exime a los locales y los garajes de participar en los gastos de instalación del ascensor, por cuanto no estaba previsto en el Título Constitutivo, ni se incluyó la modificación referida en el orden del día.
Por todo ello y a diferencia de la LPH española, el CCat, yendo más allá establece ya no solo la obligación extensiva a la mayoría de casos, de la obligación de la instalación del ascensor aunque no se obtenga el quórum suficiente, sino que tras su adopción las cláusulas de exoneración a determinadas entidades pueden ser impugnadas con relativo éxito y vinculan a todos por igual, sea pagando por coeficiente o por el sistema que se establezca en la propia junta y con el mismo quórum por el que se adopta el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por simple mayoría. Lo que queda vedada es la exoneración al pago de determinadas entidades, puesto que ello supone un lógico perjuicio a los que deben afrontar mayor cuota en el pago del mismo.
Por lo que podemos afirmar que todas estas operaciones cuasi logarítmicas para obtener quórums suficientes, no siempre darán buenos resultados cuando con ellas se pretenda “comprar” el voto de determinados pisos o normalmente locales y plazas de aparcamiento. Puesto que no hay duda alguna, a ningún nivel, de la necesaria contribución de todos los propietarios al pago de la instalación del ascensor, aunque sean bajos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros etc.
Por Antonio Villoro Murciano
Abogado
