Tanto en el cuerpo de la Ley de Propiedad Horizontal como en lo dispuesto en el Libro V del Código Civil de Cataluña la figura del presidente tiene las mismas funciones como representante en juicio y fuera de él de la comunidad de propietarios. Por lo que toda la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo, a estos efectos, es de plena aplicación al Libro V del Código Civil y máxime en relación a esta figura. Es por ello que la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2015, sala 1ª es de plena aplicación a nuestro ámbito geográfico catalán. Esta sentencia renueva como doctrina consolidada la necesidad de que el presidente a pesar de este reconocimiento implícito en la Ley de representante de la comunidad, en juicio y fuera de él, necesita obligatoriamente de un previo acuerdo de junta para el ejercicio de acciones legales de cualquier tipo, aunque las acciones que ejercite las realice en defensa de intereses comunitarios.
La representación orgánica conferida en la Ley para representar a la comunidad no alcanza mas allá de dicha representación en juicio como cabeza visible de la misma que, al no tener consideración de persona jurídica, se le otorga por ley. Pero esa representatividad no le permite emprender acciones de ningún tipo sin un previo acuerdo de junta facultándole expresamente para la interposición de las acciones que, la junta, acuerde adoptar. Por lo que nuevamente subyace el carácter soberano de la junta en la toma de todas las decisiones de la comunidad y aparece la figura del presidente como brazo ejecutor de esa voluntad.
En muchas ocasiones nos encontramos demandas interpuestas por el presidente de una comunidad de propietarios contra otro comunero en virtud de actuaciones ilícitas, o que superan las posibilidades o normas establecidas en el titulo constitutivo, inclusive los Estatutos de la comunidad sin la previa existencia de un acuerdo que le faculte expresamente para ello, siendo que, dicha demanda está condenada a fracasar sin entrar en el fondo del tema planteado por falta de legitimación activa del presidente.
Hay supuestos en que pueden producirse incumplimientos de algún comunero que, por su gravedad, demanden una respuesta inmediata por parte de la comunidad que, caso de no poder convocar una junta extraordinaria con carácter urgente, podrían suponer un grave perjuicio para la comunidad. En tal caso y a pesar de que el presidente no tenga un mandato expreso de la Junta General para actuar podrá hacerlo, pero no en calidad de presidente, sino en calidad de comunero o copropietario, haciéndolo constar expresamente en la reclamación a fin de que no se le deniegue su legitimación activa y manifestando de forma expresa que ejercita la acción en beneficio de la comunidad. Esta fórmula permitirá ya no solo al presidente, sino a cualquier vecino, actuar con prontitud frente a graves actuaciones por parte de los copropietarios. El alcance de la sentencia que se pueda dictar será distinto al ejercicio de la acción del presidente en representación de la comunidad, puesto que la sentencia, instada de esta forma por un copropietario o presidente pero en calidad de copropietario, alcanzará a la comunidad únicamente en lo que de positivo sea su resultado, nunca en cuanto a lo negativo o su desestimación. Es por ello que, en la práctica, se utilice muy poco esta posibilidad dado que obliga a pechar en lo negativo al propietario que la ha interpuesto a pesar de hacerlo en defensa de los intereses de la comunidad y con la consabida imposición en costas caso de desestimación, que tendrá que soportar de forma individual.
Las Audiencias Provinciales han sido titubeantes en periodos pretéritos en sus resoluciones, encontrando muchas sentencias que legitimaban al presidente sin acuerdo previo de la junta, realizando una argumentación jurídica poco rigurosa y mezclando la posibilidad del mismo como comunero para instar acciones en defensa de los intereses comunitarios. Pero dado el muy distinto alcance de la resolución caso de instarse de una u otra forma, ha sido ya plenamente desestimada por las mismas y ya no encontramos Audiencias Provinciales que intenten salvar dichas acciones en virtud de la defensa de la legalidad en las actuaciones en las fincas que, a todas luces, creían vulneradas.
No es que la figura del presidente se vea deslegitimada, todo lo contrario, ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, es un mecanismo de control para evitar a determinados presidentes que se crean investidos de poderes especiales y puedan embarcar a sus convecinos a procedimientos peligrosos o estériles o que, por otro lado, utilicen su posición para actuar llevados por cuestiones personales contra otros vecinos. La legitimación para actuar como presidente en un pleito se le confiere por acuerdo de junta y, si no le es conferido, puede ejercer la acción que considere oportuna como propietario y en defensa de los intereses generales pero con la limitación ut supra indicada, a fin de que su propia actuación no perjudique al resto de la comunidad que no le encomendó su ejercicio.
A tal efecto podemos decir que, la Ley de Propiedad Horizontal y el Libro V del Código Civil de Cataluña otorgan al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como menciona otra sentencia del TS de 19 de febrero de 2014 , «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21 LPH ), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011 , reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes» . En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012 , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008 ; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Por Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de Fincas
