La Ley de Arrendamientos Urbanos es la regla que organiza cómo debe evolucionar la vida de un contrato de alquiler. A diferencia de lo que mucha gente opina, su contenido es mayoritariamente dispositivo, es decir, que la mayoría de sus artículos solo se llevan a cabo a falta de disposición en el contrato.
Por eso es muy importante contar con la ayuda de un civilista cualificado en arrendamientos a la hora de ejecutar un contrato de alquiler. En caso de que el contrato no se adecúe a las necesidades de arrendador o arrendatario, se emplearán las normas de la ley de arrendamiento.
Es una ley eminentemente dispositiva
Como ya hemos visto, la primera parte a destacar sobre la ley de arrendamiento es que solo dos de sus títulos se aplican de forma imperativa. El resto de artículos solo se llevarán a cabo cuando las partes no hayan previsto elementos concretos en sus contratos de alquiler.
A pesar de ello, el ordenamiento jurídico prohíbe que se desfavorezcan los derechos del arrendatario reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con esto, la ley actúa como regla de mínimos, sin impedir que se mejoren las condiciones del inquilino. Esta regla se lleva a cabo en el alquiler de fincas urbanas, diferenciadas por su uso:
– Arrendamiento de vivienda: Se dirige a los pisos o casas que se alquilan sobre todo para servir de vivienda al inquilino. Además, entran en esta categoría las plazas de garaje, los trasteros y otras prestaciones asociadas.
– Arrendamiento para uso distinto de vivienda: Habitualmente se refiere a usos temporales, comerciales, profesionales o culturales, como por ejemplo locales comerciales y alquileres vacacionales.
Normas aplicables al alquiler de vivienda
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- Cesión del contrato y subarriendo: El inquilino precisa de un consentimiento por escrito del arrendador para ceder el contrato. Esto también ocurre con el subarrendamiento, que solo está aceptado cuando afecte parcialmente a la vivienda, y no se permite que la duración de este supere la del contrato principal, ni que las rentas sean mayores a las acordadas entre inquilino y casero. Por lo tanto el arrendatario no puede lucrarse con esta operación.
- Duración del contrato: La duración del contrato está acordada por ambas partes, pero se establece una prórroga automática cuando este sea menor de 5 años. Hay dos supuestos por los que se puede interrumpir esta prórroga:
– Con una antelación mínima de 30 días, el arrendatario puede comunicar que no quiere que se produzca la prórroga.
– Con dos meses de antelación, el arrendador puede comunicar que necesita recuperar la vivienda.
- Desistimiento del contrato: Una vez que hayan transcurrido 6 meses desde el inicio del contrato, el arrendatario puede renunciar al mismo dando un preaviso mínimo de un mes. En estas situaciones se puede pactar una indemnización a favor del arrendador, equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente.
En caso de que el inquilino esté casado y su cónyuge no consienta este desistimiento, el contrato se entenderá celebrado con ella o él. El arrendador podrá consultarle si quiere seguir en esta posición, y si el cónyuge no contesta en un plazo de 15 días se finalizará el contrato.
