Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y pobreza energética.
Mediante el presente escrito, trataremos de explicar de forma general el contenido de esta ley que nace de una real situación de emergencia ya que, según el Instituto de Estadística de Cataluña; la crisis económica ha supuesto que en Cataluña hayan 200.000 hogares con todos sus miembros en paro, y 95.000 de estas viviendas no perciban ningún ingreso. Esta situación de emergencia es especialmente grave en el ámbito de la vivienda que, junto con el sobreendeudamiento hipotecario son los problemas más importantes de Cataluña, convirtiéndonos en una de las comunidades con mayor número de ejecuciones hipotecarias y desahucios. Siendo también alarmante el crecimiento de la pobreza energética. En Cataluña hay 193.000 viviendas, un 6’9% del total, que no pueden asumir el gasto de mantener su vivienda a una temperatura adecuada, con el grave perjuicio, sobre todo, para los niños.
La situación anterior contrasta con los ingentes beneficios de las entidades financieras, solo las 5 primeras entidades de este país declararon en el año 2013 un beneficio de 7.674 millones de euros, cuando la banca recibió para su rescate 165.000 millones de euros. Esta situación profana todos los compromisos internacionales asumidos por España y por Cataluña, además de vulnerar principios básicos de la Constitución Española (Art. 47, 33,128) y los artículos 5,30,42.3 del Estatuto de Autonomía de Cataluña. En esta situación y ante el fracaso de la única medida adoptada hasta el momento (Ley 18/2007 de 28 de diciembre), el gobierno autonómico se ha visto en la necesidad de cambiar las tendencias y dar salida a estas situaciones, hasta el momento no atajadas.
A tal efecto y en lo que a la propia ley se refiere, pretende articular una serie de mecanismos para paliar esta situación. La Ley 24/2015 pretende reglar medidas para resolver situaciones de sobreendeudameinto de personas físicas y familias que, por causas sobrevenidas y especialmente relacionadas con la vivienda habitual se encuentren en una situación de exclusión social. Regulando un procedimiento administrativo extrajudicial y, si procede, un procedimiento judicial. Por ello, las personas que se encuentren en esa situación, podrán solicitar un procedimiento extrajudicial para resolver su situación de sobreendeudamiento, salvo que se encuentren incursas en un procedimiento concursal. Estos procedimientos serán gestionados por las comisiones de sobreendeudamiento, mediante un procedimiento administrativo reglado, con amplias facultades para llegar a cualquier pacto, quedando sujetas a la revisión del juez competente. Esta opción extrajudicial de resolución del conflicto el gobierno tiene la obligación de hacer el reglamento para la creación y desarrollo de las comisiones de sobreendeudamiento e igualmente crear el procedimiento administrativo.
En cuanto a la imposibilidad de obtener un acuerdo extrajudicial se podrá acudir a un procedimiento judicial simplificado para encontrar la fórmula adecuada para el pago de las deudas, incluidas las que se deriven de la vivienda habitual, dictándose la correspondiente resolución, donde el juez deberá articular un plan de pago y, caso de incumplimiento, se procederá a liquidar los bienes del deudor e incluso llegando, tras la liquidación a acordar la cancelación del resto de deudas no satisfechas, ampliándose la cancelación a los avalistas con relación de parentesco, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado. En cuanto a este procedimiento judicial, nada más indica la ley, por lo que deberá precisarse la jurisdicción competente. Pero nada se dice de este nuevo procedimiento que, en todo caso deberá incardinarse en nuestra ley rituaria, mediante una norma de ámbito estatal. Por lo que mucho tememos que se trata de una ley con buenas intenciones per de muy corto recorrido.
En relación al punto que queríamos resaltar de esta ley, en la medida que afecta a nuestros clientes, son los referidos a la evitación de desahucios que puedan producir la perdida de la vivienda. El art. 5 establece que antes de llegar a esta situación y para evitar el riesgo de exclusión social, los adquirentes de esas viviendas, los bancos o terceros adjudicatarios, deberán requerir información suficiente de los afectados con el fin de hacerles una propuesta de alquiler social. La medida está hecha para los bancos y grandes poseedores de suelo urbano. En esa línea y previo a la interposición de una demanda de ejecución hipotecaria o desahucio por falta de pago, en las circunstancias anteriores, deberá hacer una propuesta de alquiler social, siempre que el demandante sea persona jurídica en todo caso y para personas jurídicas que hayan adquirido la vivienda después del 30 de abril del 2008 provenientes de ejecuciones hipotecarías o daciones en pago con causa en la imposibilidad de pagar el crédito. Sólo cuando verificada la situación de exclusión residencial y si formulada la oferta de alquiler social, es rechazada, el acreedor podrá iniciar el procedimiento judicial. Esa oferta deberá notificarse al Ayuntamiento y si el deudor no puede pagar el alquiler social ofrecido, tendrá el derecho a las ayudas municipales necesarias para evitar el lanzamiento o al realojo en vivienda protegida. Nuevamente este mecanismo se encuentra pendiente de desarrollo entre la Generalitat y los Municipios, por lo que dudamos de su pronta efectividad.
En cuanto a lo que es una propuesta que pueda considerarse como alquiler social, ha de cumplir con los requisitos del punto 7º del art. 5 de la ley.
Tal y como hemos mencionado esta ley será de aplicación a las personas jurídicas que reúnan las condiciones de la ley, es decir; Entidades Financieras y sus filiales inmobiliarias y Fondos de Inversión que es a los que va dirigida esta ley. Pero también obliga a las personas jurídicas que sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, salvo los promotores sociales del art. 51.2 de la Ley 18/2007 y las personas jurídicas que tengan más de un 15% de su suelo como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
Los requisitos para determinar la existencia de riesgo de exclusión residencial están reguladas en el punto 10º del art. 5 de la ley.
El resto del articulado de la ley, que no es objeto de nuestro comentario, intenta regular medidas para evitar la pobreza energética (art. 6) y crear medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles de alquiler (arts. 7 a 9).
No podemos sacar una conclusión muy clara de la presente ley, si bien con muy buenas intenciones no parece muy clara su aplicación práctica, máxime en el ámbito judicial.
Por Antonio Villoro Murciano.
Abogado-Administrador de Fincas.
