Se habla de segregación de un inmueble cuando se lo divide en varios espacios independientes.
Puede ocurrir en el caso de una persona o una pareja que deciden dividir una casa en dos espacios independientes, porque es demasiado grande para ellos y porque así podrían alquilar uno; o en el de una gran tienda que es dividida en dos o tres locales, para hacer más rentable el uso del espacio.
En ambos casos, las nuevas unidades espaciales resultado de la segregación se convierten en inmuebles independientes.
¿Por qué llevar adelante la segregación de un inmueble?
A menudo, se debe a cambios en los usos de viviendas de cuatro o más habitaciones, donde solo han quedado los padres; o a casos donde un inmueble grande que ha sido heredado debe dividirse entre dos o más personas.
Hay que señalar que dividir no es lo mismo que segregar. Se puede dividir un inmueble sin necesidad de crear dos espacios completamente independientes, mientras que al segregar, estamos hablando de dos viviendas completamente independientes, física y legalmente.
Otra razón común para segregar un inmueble es la de poder alquilar una o más viviendas. Por un lado, se pueden obtener ingresos económicos regulares y, por otro, se reducen los costes de los servicios en la vivienda original, ocupada por el propietario.
La segregación puede ser también una opción para promotores inmobiliarios que desean vender una propiedad demasiado grande, o sacarle un mayor provecho.
¿Qué hace falta para realizar la segregación de un inmueble?
En primer lugar, es conveniente consultar al órgano administrativo correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma, para saber si no existe alguna clase de impedimento para llevar adelante la segregación.
El siguiente paso es contratar a un arquitecto colegiado para que realice el proyecto de reforma.
Hay varios aspectos que se deben considerar para que la segregación se considere como tal, como por ejemplo, que ambas viviendas deben quedar con al menos tres metros de fachada hacia la calle y con una superficie mínima de 38 metros, que en casos excepcionales puede reducirse a 25 metros (cuando se trata de un piso tipo estudio).
Los requisitos y tasas para la segregación de un inmueble pueden variar de acuerdo con la normativa autonómica, estatal y municipal.
También hay que tener en cuenta la opinión de la comunidad de vecinos –si la finca forma parte de una comunidad de propietarios– y el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las viviendas segregadas deben contar con entrada independiente y estar aisladas acústicamente. Otro requisito que probablemente haya que cumplir a instancias del ayuntamiento es un estudio de las instalaciones eléctricas, de agua y de gas.
La segregación de un inmueble implica otros trámites y pagos: obtener una licencia de obra para la reforma o modificaciones, registrar las modificaciones en la escritura, pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, conseguir la licencia de primera ocupación y pagar las tasas.
Por eso, antes de embarcarse en un proyecto de segregación de un inmueble vale la pena evaluar todas las alternativas y asesorarse con profesionales que se ocupen de este tema.
