Un propietario posee el 33,33 por 100 de una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento y que está formada por varios inmuebles. Se quiere separar de la comunidad de bienes y en pago a su cuota le entregarán un inmueble. La comunidad de bienes no tiene trabajadores. ¿Cómo tributa esta operación?
El artículo 4 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) establece que «A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.»
El artículo 7 del TRLITPAJD, que regula el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, dispone en sus apartados 1.A) y 2.B), párrafo primero, lo siguiente:
Son transmisiones patrimoniales sujetas:
- Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
- Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
- Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.»
Por su parte, el artículo 31 del mismo texto legal, que regula la cuota tributaria de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente en sus apartados 1 y 2:
- Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
- Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.»
El artículo 1.062 del Código Civil señala que «cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero»; es decir, que cuando la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, ésta debe llevarse a cabo necesariamente mediante la adjudicación a uno de los comuneros abonando a los otros el exceso en dinero. Tal compensación en metálico no constituye un exceso de adjudicación sino una obligada consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común, por lo que no debe considerarse que exista una compra de las otras cuotas, sino respeto a la equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común.
En cuanto a la comunidad de bienes, si está constituida por bienes inmuebles, realmente no habrá transmisión alguna de las participaciones, sino que lo que se producirá es la separación de un comunero de dicha comunidad de bienes, llevándose la parte que le corresponde por su condición de comunero. Es decir, la separación de un comunero de una comunidad de bienes, con la consiguiente entrega de la parte que le corresponde de dicha comunidad, no es una transmisión –del mismo modo que tampoco lo es la disolución de la comunidad de bienes con la división de la cosa común y su adjudicación a los comuneros–, sino la transformación de su derecho como comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte.
Así se desprende de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que se puede citar la sentencia de 28 de junio de 1999, en cuyo fundamento de derecho tercero, párrafo cuarto, afirma que «La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles ni a efectos fiscales– sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.»
En consecuencia, si efectivamente el comunero que se separa se limita a llevarse la parte que le corresponde por su cuota de condominio, no estará transmitiendo nada a los otros comuneros. Es decir, los condóminos no les estarán comprando su participación, sino entregando el inmueble que le corresponde por su participación en la comunidad de bienes.
A este respecto, el artículo 61 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), referente a la disolución de comunidades de bienes, pero cuyos postulados pueden trasladarse a la separación de comuneros, dispone en su apartado 2 que «La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.»
El Centro Directivo se ha pronunciado reiteradamente en el sentido de considerar que una comunidad de bienes cuyo objeto es el arrendamiento de inmuebles desarrolla una actividad empresarial – o actividad económica- siempre que concurran las circunstancias exigidas en el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes del Impuesto sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio; es decir, cuando se disponga de un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y además se cuente con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
Concurriendo estas circunstancias, la constitución y la disolución de una comunidad de bienes origina el hecho imponible del gravamen de operaciones societarias. Pero no es el caso de un par o tres de personas que constituyen una comunidad de bienes para la explotación de los alquileres sin cumplir con los requisitos antes mencionados, por lo que se entiende que la comunidad de bienes no tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto y por lo tanto la separación del comunero no origina el gravamen de operaciones societarias. El inmueble que se adjudique al comunero que se separa, siempre y cuando guarde la proporción a su cuota, estará sujeto únicamente a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, siendo la base imponible el valor declarado de ese inmueble.
Respecto al exceso de adjudicación que se pueda producir, si este es inevitable y se adjudica al condómino a cambio de compensar al resto en dinero, no tributará como transmisión patrimonial onerosa; pero si el exceso no fuera inevitable, por poderse hacer otro reparto que si guardara las proporciones o al menos la desproporción fuera la menor posible, o bien dicho exceso inevitable no cumple lo establecido en el artículo 1062 del Código Civil, dicho exceso de adjudicación tributará como transmisión patrimonial onerosa al tipo de gravamen de los bienes inmuebles.
Antonio Villoro Murciano
Abogado-Administrador de Fincas.
