El tema del uso o abuso de las zonas comunes en la propiedad horizontal es uno de los grandes caballos de batalla existentes a día de hoy, y desde hace años, en las comunidades de vecinos de nuestro país.
Sea por mero desconocimiento de la norma (la mayoría de las veces), o por una cierta relajación en lo que respecta a su aplicación (de manera residual), muchos expertos coinciden en que este capítulo es uno de los que generan mayor número de litigios en edificios y comunidades de propietarios en nuestro país.
La piscina, el portal, el patio de vecinos, los pasillos o las terrazas son elementos comunes al conjunto de propietarios e inquilinos que conviven en un edificio. Sin embargo, muchas veces el objeto con el que se emplean este tipo de instalaciones o el uso excesivo por parte de un/unos único/únicos propietario/s crea conflictos y tensiones en la comunidad. Es necesario, pues, definir en primero lugar lo que implica el acceso y uso de las zonas comunes, por lo que debemos comenzar acercándonos a su esencia misma.
1. ¿Qué se entiende por zona común?
Como he apuntado, antes de comenzar a meternos en materia tal vez sería interesante definir o acotar qué es lo que se entiende o describe como zona común de un edificio. En este aspecto, elementos estructurales, suelo, vuelo, cubiertas, fachadas, terrazas, ventanas y balcones, pasillos y zonas de tránsito, portal, escaleras, portería, muros, patios, parques y jardines, salas de máquinas, fosos y pozos, garajes comunitarios, trasteros, tendederos, sótanos, recintos de seguridad, espacios de ascensores y contadores, piscinas y zonas recreativas se consideran “zonas comunes” del inmueble.
2. El desconocimiento de la norma ….
… no exime de su cumplimiento. En efecto, el uso y disfrute de estos elementos y zonas comunes viene definido por lo que se expone en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.
En esta línea, la Ley de Propiedad Horizontal establece como norma general, lo cual ya debiera bastar para alejar cualquier atisbo de conflicto, que el derecho al disfrute de las zonas comunes de un edificio por parte de un residente termina en la frontera que marca el respeto a los demás propietarios e inquilinos. Esa frontera, como ya hemos avisado, se traspasa en muchas ocasiones y genera muchos problemas y litigios en comunidades de propietarios en nuestro país.
Esta es una “línea roja”, infranqueable y clara que el propio Código Civil apuntala cuando expresa claramente, en su artículo 394 que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Del mismo modo, en el artículo 396 del Código Civil se determina que distintas viviendas o locales que integran un edificio pudieran contar con elementos susceptibles de ser disfrutados de manera más o menos independiente por parte de un único propietario “por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública”. Ahondando más en esta cuestión, aquellos vecinos que en determinado momento quieran hacer un uso exclusivo e independiente de una zona común pueden hacerlo, previo paso de esta intención por la Junta.
La atribución del uso y disfrute de un elemento común de un edificio, por medio de título constitutivo del régimen de propiedad, es más frecuente en los casos concretos en los que, de manera previa a la venta de cada inmueble, el “conjunto” tiene un único propietario.
La aceptación de este supuesto debe contar con el voto afirmativo del quorum de los propietarios, pero no sólo eso. La legislación vigente establece de manera clara que esa decisión se ha de poner en “negro sobre blanco”, de modo explícito y exacto, en el Registro de la Propiedad inmobiliaria y que, asimismo, ha de contar con fe notarial en cualquier caso.
